Asunto-osakeyhtiölain ihmeet

Miksi asuntokauppa ei käy ja miksi hinnat ovat vääristyneet

Suomen asunto-osakeyhtiöissä on suuri määrä peruskorjausta odottavia asuntoja ja kokonaisia rakennuksia. Suuri määrä asunnoista sijaitsee väärissä paikoissa, eikä niitä kannata korjata, kun paikkakunnalta väki on muuttanut pois, työpaikat kadonneet ja asukkaat eläköityneet ja muuttaneet tai muuttamassa omasta kodistaan hoitokoteihin.

Niin sanotuissa nukkuvissa tai kuolevissa kunnissa tai pikkukaupungeissa korjaus ei kannata. Purkaminen on halvempi ratkaisu.

Suurin osa Suomen asuntokannasta on rakennettu 1960-, 1970- ja 1980-luvuilla (kuvio 1).

Eniten asuntoja rakennettiin 1970-luvulla, kun Suomen suurimpien kaupunkien lähiöt perustettiin.

Nyt suuri osa kasvukeskuksissakin ja elinkelpoisissa kunnissa asunnoista on korjaustarpeen alaisena.

Kuvio 1. Suomen asuntokanta rakennusvuoden mukaan 31.12.2015

Kuvio 1. Suomen asuntokanta rakennusvuoden mukaan 31.12.2015. Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot

Korjaukset viivästyvät täysin epäoikeudenmukaisen asunto-osakeyhtiölain vuoksi.

Asunto-osakeyhtiölaki on peräisin 1920-luvulta ja silloin kustannuslaskentaosaaminen ei ollut niin kehittynyttä kuin nykyisin. Asunnot hinnoiteltiin ”summamutikassa” ja niistä otettiin niin korkea hinta kuin saatiin. Rakennustekniikan kehittyessä ja rakennusliikkeitten kasvaessa yhä suuremmiksi, ei kustannuslaskentaan tai kustannusperusteiseen hinnoitteluun kiinnitetty huomiota. Poliitikot, jotka lakeja laativat, eivät useinkaan ole eri alojen asiantuntijoita, eivätkä aina osaa kysyä oikeilta asiantuntijoilta.

Tuollainen markkinatilanne oli herkullinen rakentajille ja myyjille, kun lähes jokainen ostaja oli ensikertalainen vailla minkäänlaista pitkäjänteistä talouden tai rakennuksen ylläpidon osaamista. Uskottiin inflaation syövän velan ja asuntojen jälleenmyyntihinnan aina nousevan. Suurimman buumin aikana rakennusliikkeitä nousi kuin sieniä sateella ja hinnoittelun virhearviot paikattiin sillä, että osakkeita myytiin ennakkoon jo heti rakentamisen alettua. Monia rakennuksia oli kesken, kun rakentajayhtiö teki konkurssin ja talon valmistaminen varmistettiin jatkajien toimesta.

Neliöhinta ei ole aina oikea ratkaisu

Asunnoille hutkittiin sellainen hinta, mitä niistä saatiin. Ei ajateltu yhtään sitä, että jossakin vaiheessa kaikki rakennukset pitää peruskorjata. Hinnoittelussa oli periaate, että asuntojen neliömetrimäärä johtaa oikeaan hinnoitteluun. Myös osakkeiden äänivalta ja yhtiön hoitovastike muodostuivat asunnon neliömetrimäärän mukaan.

Nyt kun kaikki kiinteistöt, rakennukset ja asunnot ovat kunnostuksen tarpeessa seuraavina vuosikymmeninä, niin kasvukeskusten ulkopuolella rakennusten arvo ei nouse kaikilta osin korjauskustannusten tahdissa. Kaikkein erikoisin As Oy-lain virhe on siinä, että vaikka eri kokoisten asuntojen korjaustarpeessa oleva tekninen rakenne, esimerkiksi keittiön, kylpyhuoneiden ja WC:n vesikalusteet ovat täysin samanlaiset, niin isomman asunnon omistaja joutuu maksamaan 2 tai 3-kertaisen hinnan samasta korjauksesta.

Osakkaiden yhdenvertaisuus on kaukana totuudesta

Esimerkiksi putkistoremontin 600 euron neliöhinnan mukaan 30 m2 yksiöön putkistoremontti maksaa 18 000 euroa ja 60 m2 kaksioon täsmälleen sama remontti maksaa 36 000 euroa ja 75 m2 kolmioon se maksaa 45 000 euroa. Jos talossa on 90 m2 asuntoja, joissa on lisänä vain yksi ylimääräinen WC, niin sen WC:n osalta ei tule lisämaksua, mutta lattiapinta-alan mukaan putkiremontin hinnaksi tulee 54 000 euroa.

Mielenkiintoista tässä on vielä se, että mitä vanhemmaksi talot ovat tulleet, niin sitä suurempi osa yksiöistä on siirtynyt ns. ”sijoittajien” omistukseen ja vuokrakäyttöön. Vuokranantaja maksaa pääomatuloistaan veroa yleensä 30 – 33 %, mutta hän saa verovähennyksiin yhtiövastikkeen ja huoneiston sisäremontin kaikki kustannukset sekä lainojen korkomenot.

Minusta oikeudenmukaista olisi se, että jokaisen huoneiston omistaja joutuisi maksamaan täsmälleen saman hinnan samoista korjauskustannuksista asuntonsa koosta riippumatta, vaikkapa 40 000 euroa / asunto. Sama koskee parvekkeiden remonttia. Jos parvekkeiden remonttikustannus on 5 000 euroa / kpl, niin miksi yksiön omistajalta siitä peritään 2 500 €, kaksion omistajalta 3500 ja kolmion omistajalta 5 000 ja nelikon omistajalta 7 500 euroa. Toisaalta, on sellaisiakin taloja, joiden yksiöissä ei ole ollenkaan parveketta, mutta talon muiden parvekkeiden remonttikustannuksista yksiön omistaja maksaa 2500 euron mukaan.

Alimmassa kerroksessa ison asunnon omistaja maksaa hissin korjauksesta 3-kertaisen hinnan (esim. 5 000 €) verrattuna ylimmän kerroksen yksiön omistajaan (1 600 €), vaikka alimman kerroksen asukas ei koskaan tarvitse hissiä.

Useimmat ihmiset tyytyvät toteamaan, että näin se vain on ihmeellinen, se As Oy-laki. Se on peräisin 100 vuoden takaa, jolloin näitä tilanteita ei osattu ennakoida. Mutta As Oy-laki ei ole mikään luonnonvakio. Se on ihmisten keksimä ja ihmiset voivat sitä muuttaa. As Oy-lain pääperiaate on se, että huoneistot on alunperin tarkoitettu osakkaitten asumiskäyttöön. Osakkaiden äänivalta yhtiössä perustuu osakkeiden lukumäärään ja se taas perustuu asunnon pinta-alaan. Pitäisikö vuokrakäyttöön joutuneiden asuntojen omistajien äänivaltaa rajoittaa vaikkapa puoleen siitä, mitä omistusasujilla on?

Nykyisin voi uuden auton tai traktorin tilaaja määrittää kaikki erikois- ja lisävarusteet, mitä hän autoonsa tai työkoneeseensa haluaa ja jokainen niistä hinnoitellaan erikseen.

Miksi kiinteistöjen, rakennusten ja asuntojen hinnoittelu on sitten sadan vuoden takaa? Siksi, että rakennustoiminnassa ei ole ulkomaista kilpailua, vaan kaikki tehdään paikan päällä ja kunnalla on suuri osuus kaavoituksessa ja tonttikaupassa.

Asko Rantala
Sitoutumaton Tampere

Aloitin yrittäjän urani joulukuun 11. päivänä 1965, kun otin haltuuni perheyritykseni isäni jälkeen.
Yritykseni paloi tasan kolmen vuoden kuluttua, jolloin aloitin työsuhteessa puuteollisuudessa. Samaan aikaan alkoi pitkä opiskeluputki, Markkinointi-Instituutissa ja sen jälkeen kolmessa teknillisessä oppilaitoksessa, joissa suoritin kone- ja metallitekniikan teknikon sekä tuotantotalouden insinööriopinnot. Muutamissa yliopistoissa opiskelin psykologiaa ja kasvatustiedettä, mutta mitään tutkintoa en suorittanut.
Noin 30 vuotta olen toiminut yrityskonsulttina omassa yhtiössäni. Täytän pian 78 vuotta, mutta jatkan töitäni edelleen.

Ilmoita asiaton viesti

Kiitos!

Ilmoitus asiattomasta sisällöstä on vastaanotettu