Osakkeenomistaja, tiedätkö kuka maksaa sähköautojen latauspaikkojen uusimisen teidän taloyhtiössänne?

Laki rakennusten varustamisesta sähköajoneuvojen latauspisteillä ja latauspistevalmiuksilla sekä automaatio- ja ohjausjärjestelmillä (29.10.2020/733) tuli voimaan marraskuussa 2020. Lailla pannaan osaltaan täytäntöön rakennusten energiatehokkuudesta annetun direktiivin 2010/31/EU ja energiatehokkuudesta annetun direktiivin 2012/27/EU muuttamisesta annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2018/844. Laki koskee kaikkia uusia ja vanhempia isompia lämmityksellä ja koneellisella ilmanvaihdolla varustettuja rakennuksia, eli tuotantorakennuksia, asunto-osakeyhtiöitä ja kiinteistöosakeyhtiöitä, sekä myös erityisesti parkkitaloja vaikka niissä ei olisi koneellista ilmanvaihtoa ja lämmitystä.

Mikä erityisesti laissa on herättänyt huomiota, on lain vaikutus vanhempiin asunto-osakeyhtiörakennuksiin peruskorjausvaiheessa. Laajamittaisella korjauksella tarkoitetaan korjausta, jossa rakennuksen vaippaan tai rakennuksen teknisiin järjestelmiin liittyvien korjausten jälleenrakentamiskustannuksiin perustuvat kokonaiskustannukset ovat yli 25 prosenttia rakennuksen arvosta, rakennusmaan arvo pois lukien. Laajamittaisessa korjauksessa on toimenpiteinä esimerkiksi ulkovuorausten ja ikkunoiden lisälämpöeristysremontti, parvekeremontit ja kattoremontit, ullakkotilarakentaminen ja kaikki linjasaneeraukset – erilaisina kombinaatioina. Isoihin taloyhtiön revohkoihin liitetään useita samanaikaisesti korjattavia kohtia, joten silloin kyseessä on aina laajamittainen korjaus, joka tehdään vain kymmenien vuosien välein. Yksittäisellä hissiremontilla ei 25 % raja-arvo täyty.

Ajatushan taloyhtiöiden laajamittaisen korjauksen taustalla on ekologinen ja kaunis. Yhtiön asukkaiden asumistaso nostetaan ajan tasalle, ja samalla autoileva polttomoottoriväki ohjataan ekologisesti pois bensiinin ja dieselin kärventämisestä ja ohjataan siirtymään Teslan ja muiden sähköautojen lataajiksi. Samassa laajamittaisessa remontissa energiaa hukkaavat ”tyhmät” koneelliset ilmastoinnit, vedet ja kaukolämmöt laitetaan ”älykkäästi” tietokoneilla ohjautumaan. Ilmasto pelastuu ja tottahan siitä pohjoisnavan jääkarhut kiittävät.

Kauniissa uudessa laissa on ongelmana vain se, että se vain vielä on isosti toteuttamista vaille, syystä että eri-ikäisiä asunto-osakeyhtiöitä on ”jonkin” verran ja varsinkin, kun tiedetään minkälaista takkuamista päätöksenteko usein taloyhtiöiden yhtiökokouksissa on. Onneksi ei kaikissa taloyhtiöissä iso revohka tule päälle vielä tänä vuonna, vaikka kaikissa se on edessä joskus.

Uskoisin että varsinkin isommissa taloyhtiöissä lain vaatiman automatiikan lisääminen talon energiankulutuksen ohjaamiseen ja seurantaan ei ole yhtiökokouksissa oleellinen ongelma. Jos on pakko uusia talotekniikkaa, niin tietokoneistaminen on onnistunut yleensä hyvin niissä kohteissa joissa itse olen vieraillut. Yhtiöiden osakkaille voidaan automatiikka myydä niin, että kyse on investoinnista, jonka tavoitteena on säästää kaukolämpökuluissa, mikä onkin aivan oikea perustelu. Lisäperusteena biosfäärin pelastuminen saattaa lisää tyytyväistä hyrinää yhtiökokouksessa. Energiatekniikkaa ei edes ole jatkossa saatavana ”tyhmänä”, sillä sulautetut ja raportoivat järjestelmät ovat nyt tätä päivää kaikessa.

Parhaillaan rakennettavissa upouusissa asunto-osakeyhtiöissä sähköautojen latauspaikat sekä toisaalta talotekniikan automaatio- ja ohjausjärjestelmät eivät ole ongelma, koska ne voidaan suunnitella alusta lähtien rakennukseen mukaan, jolloin uusi osakkeenomistaja ei edes huomaa että hän on omilla rahoillaan investointinsa jääkarhujen pelastamiseksi jo saman tien tehnyt.

Sen sijaan jo nyt paikallaan seisovissa vanhoissa ja uudemmissakin taloyhtiöissä jälkikäteen rakennettavat latauspaikat ovat ongelma. Teknisesti suuren virtojen johdotuksen rakentaminen ei ole ongelma, vaan haaste on siinä periaatteellisessa kysymyksessä, että kuka taloyhtiössä tolppien suurtehosähköistämisen maksaa, vaikka hyötyjinä ovat ainakin alussa vain harvat taloyhtiön sähköauto- ja hybridikuskit, eivät suinkaan kaikki osakkaat. Jos osakkaalla ei ole varaa tai aikomustakaan vaihtaa Teslaan, miksi hänen tulisi investoida yhtiövastikkeittensa kautta yhteen tai harvoihin yhtiön sähkölatauspaikkoihin, tai koko taloyhtiön pihakaapelien uudelleen putkitukseen, jos se hyödyttää vain taloyhtiön sitä yhtä ainutta pröystäilevää Teslan omistaja-osakasta? Vannoutunutta pyöräilijää tai diesel-kuskia voi harmittaa rajustikin sähköpaikkojen maksattaminen toisen hyväksi.

Laissa on 6§:ssä tietty helpotus missä määrin latauspaikkoja vanhojen asunto-osakeyhtiön pihoille tulee rakentaa eli rakennusvelvoite koskee vain viiden tai sitä useamman autopaikan yhtiöitä. Sellaisen laajamittaisen korjauksen kohteena olevan asuinrakennuksen yhteyteen, jossa on enemmän kuin neljä pysäköintipaikkaa, on asennettava latauspistevalmius siten, että jokaiseen pysäköintipaikkaan voidaan myöhemmin asentaa latauspiste.

Tämä tarkoittaa kuitenkin sitä, että yli neljän autopaikan yhtiöön sopivat kaapelit tai putkitus kaapeleille on vedettävä ajan mittaan kaikkiin autopaikkoihin huolimatta siitä tuleeko autolataus heti osakkaan käyttöön käyttöön vai ei.

Muille kuin asuinkiinteistöille on tullut seuraavanlainen velvoite, mikä koskee esimerkiksi liikekiinteistöjen ja halliosakkeiden omistajia: Sellaisen uuden muun rakennuksen kuin asuinrakennuksen yhteyteen, jossa on yli 10 pysäköintipaikkaa, on asennettava yksi suuritehoinen latauspiste tai vaihtoehtoisesti:
1.vähintään yksi normaalitehoinen latauspiste, jos pysäköintipaikkoja on 11–50;
2. vähintään kaksi normaalitehoista latauspistettä, jos pysäköintipaikkoja on 51–100;
3. vähintään kolme normaalitehoista latauspistettä, jos pysäköintipaikkoja on yli 100.

En siteeraa lain 6§:ää tästä pidemmälle, mutta siinä on lisää teknisiä määräyksiä.

Pontta asialle tuo kuitenkin 7§, joka kertoo että rakennuksen omistajan on huolehdittava, että sellaisessa käytössä olevassa muussa rakennuksessa kuin asuinrakennuksessa, jonka yhteydessä on enemmän kuin 20 pysäköintipaikkaa rakennuksessa tai kiinteistöllä, on asennettuna vähintään yksi latauspiste viimeistään 31 päivänä joulukuuta 2024.

Suomeksi sanottuna tämä tarkoittaa sitä että heti 31.12.2024 jälkeen uhkasakko heilahtaa isommissa kiinteistöyhtiöissä yrittäjille ja osakkeenomistajille, jollei ole ainakin yksi sähkölatauspiste, olipa muuten syytä muuten kiinteistön laajamittaiselle korjaukselle tai ei. Jos latauspistettä ei asenneta määräajassa, Liikenne- ja viestintäviraston on 19-20§ mukaan määrättävä kiinteistön omistaja asentamaan latauspiste asettamassaan uudessa määräajassa. Liikenne- ja viestintävirasto voi tehostaa antamaansa määräystä sakon uhalla tai uhalla, että tekemättä jätetty toimenpide teetetään laiminlyöjän kustannuksella.

Isommissa kiinteistöosakeyhtiöissä on siis jo pian ryhdyttävä tekemään valmisteluja sen yhden sähkölatauspisteen järjestämiseksi, vaikkei kukaan osakkeenomista sitä vielä vaatisikaan. Uskon kuitenkin että yhtiökokouksessa valveutuneimmat insinöörit jo osaavat vaatia sähkölatausta hybridilleen, joten uskonpa asiasta käytävän keskustelua isännöitsijän ja hallituksen kanssa jo lähiyhtiökokouksissa.

Ongelma on samoin kuin asunto-osakeyhtiöissä tietenkin se, kuka osakkaista maksaa ja mitä maksaa näissä sähkölatausremonteissa. Lisäksi autopaikat ovat sekä asunto-osakeyhtiöissä ja kiinteistöosakeyhtiöissä varsin erilaisia, erilaisempia kuin mitä juuri hyväksytty laki itse asiassa osasi tunnistaa. Sekin on omiaan aiheuttamaan sekaannusta.

Tätä sähköistettävien autopaikkojen käytännön sinfoniaa voi kuvata seuraavasti: osakeyhtiöissä, kiinteistöosakeyhtiöissä ja asunto-osuuskunnissa autopaikat voivat olla teknisesti autotalleja, autokatoksia, merkittyjä tolppapaikkoja, merkittyjä sähköttömiä paikkoja, epävirallisia merkitsemättömiä tolpattomia paikkoja, tai ihan villiä merkitsemätöntä naapurin tontin puolelle yltävää epävirallista parkkeerausta kuka mistäkin kolon löytää. Autopaikka voi kuulua asunnon tai kiinteistön osakkeeseen kuuluvana osakkaalle, autopaikka voi olla erillinen osake, autopaikka olla yhtiön hallussa ja asukkaan vuokrattavana, tai yhtiön käytössä oleva autopaikka voi olla vuokrattuina toisesta yhtiöstä tai kaupungilta mutta asunto-osakeyhtiön hallinnassa hallintaoikeudella tai vuokrasopimuksen perusteella, tai autopaikka olla vanhoissa yhtiöissä tai asunto-osuuskunnissa ihan kokonaan määrittelemättä.

On olemassa esimerkiksi kaupungin maalla olevia sähköistettyjä ja kaavassa merkittyjä tolppapaikkoja, joiden päälle on joskus ehkäpä ilman sen kummempia rakennuslupia rakennettu peltisiä lukittavia sääsuojia, jotka eivät kuitenkaan ole oikein rakennuksiakaan vaan lähinnä irtaimistoa, mitenkähän niissä sähköpaikkojen rakentamisen vastuunjako menee kun ne eivät ole ainakaan vieressä olevan yhtiön vastuulla? Sitten on tietenkin kaikki kiinteistöosakeyhtiöiden asiakaspaikat, jotka voivat olla yhtiön omia paikkoja, tai osakasyritysten ostamia osakkeen omistamisen ja hallintaoikeuden perusteella hallittavia paikkoja tai jopa kolmannen osapuolen eri tavoin järjestettyjä paikkoja, esimerkiksi huoltofirmalle varatut parkkeerauspaikat.

Sitten on tietenkin ne kadun varren autopaikat, joita käyttävät ”onnelliset” sähköauton omistajat, jotka pitävät autonsa kadulla tien reunassa kotitalonsa edessä, mutta ilman mitään latausmahdollisuutta ainakaan taloyhtiön puolesta, kun kaduille ei tietenkään saa roikkia vetää. On niitäkin parkkipaikkoja kadun varressa joille on määrätty sulkuviivoin tietty haltija, miten sellaisen sähköistyksestä vastaa kuka ja mikä taho? Varmaan on muitakin variaatioita. Ainakin minun kotikadulla kadun toinen puoli on pysäköintikiellettyä, mutta talven lumenaurauksen heikkouden vuoksi kaduille pitää parkkeerata keväällä ihan miten voi, koska ei muuten saa autoaan parkkeerattua mitenkään, varsinkaan kun asukkaalla ja parkkeeraajalla voi olla 18 tonnin Scania työkaluna ja jonnekkinhan sekin rohjake on yöksi parkkeerattava.

Monta tenkkapoota on tulossa pakollisen sähköauton latauksen järjestämisen kanssa. Sähköautojen latauspaikkamäärä ja sijoitus sekä kuka sen lystin maksaa, ja kuka ei, on kiperä kysymys lähivuosien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osuuskuntien kokouksissa. Ennustankin isännöitsijöille ja hallituksille haasteita latauspistokepäätöksien tiimoilla, mutta toivotan toki onnistuneita ratkaisuja! Konkreettista vastuunjakotaulukkoa kaikkiin tilanteisiin, kuka maksaa ja mitä maksaa, kaivataan. Iltasanomat on artikkelissaan https://www.is.fi/autot/art-2000007874523.html jo valottanut Kiinteistöliiton kantaa osakkaiden vastuunjaosta eri tilanteissa, mutta taulukko ei ole täydellinen.

Asiaan palataan varmasti monesti vielä, siksi jääkarhujen tulee varautua vielä hivenen odottamaan ennen kuin napajäätikko on lopullisesti pelastettu suomalaisten osakkeenomistajien toimesta.