Samfällighet – arrende vai hulabaloo? Puhetta Vaasan saarimökeistä ja yhteisalueista

Vaasalaisille saarimökkeilijöille useimmille on tuttu asia samfällighet, jolle maksetaan vuosittain arrende. Mitä ne ovat? Yhteisiä alueita (samfällighet) ovat yhteiset vesialueet ja maa-alueet. Yhteisalue on kiinteistörekisteriin merkittävä rekisteriyksikkö. Yhteisalueet merkitään peruskarttaan punaisella printatulla lyhenteillä ”Yht.” tai ruotsinkielisillä alueilla ”Smf.”.

Asiaa säätelee Yhteisaluelaki (18.8.1989/758). Yhteisen alueen tai yhteisen erityisen etuuden osakkaita ovat alueen kiinteistöjen omistajat. Kussakin alueen kiinteistörekisteriotteessa mainitaan, millä osuudella kiinteistö omistaa minkäkin suuruisen murto-osan mistäkin yhteisestä alueesta. Yhteisten alueiden omistusosuudet periytyvät kaukaa historiasta, jolloin yhteisalueet olivat esimerkiksi kyläyhteisön veneiden telakointipaikkoja, pienvenesatamia, mudan- tai soranottopaikkoja, suoniittyjä tai vesialueita. Vaasalaisittain kylien matala meri ja merestä koko ajan nouseva vesijättömaa hallitaan ja hallinnoidaan useampana kyläkohtaisena samfällighetinä, joissa osakasomistusoikeus on historiallisesti määritelty ranta-alueen metsäkiinteistöjen omistajuuden kautta.

Yhteisalueen osakkaat muodostavat osakaskunnan. Suomessa on tiettävästi yli 20 000 yhteismaata ja osakaskuntaa. Julkista luetteloa ei ole missään netissä nähtävillä, vaan asiasta kiinnostunee tulee etsiä tiedot kiinteistörekisteristä. Minäkään en luettele tässä Vaasan kaikkia isoja ja varsinkaan pienempiä yhteisalueita, koska en tiedä niitä kaikkia enkä halua nähdä (maksullista) vaivaa luetteloidakseni niitä.

Suomessa on kahdenlaista yhteismaiden hallintaa, joko organisoidusti järjestäytyneenä osakaskuntana, tai sitten järjestäytymättömänä. Toki 10§ mukaisesti järjestäytymättömän osakaskunnan osakaskokous voidaan kutsua koolle jonkun osakkaan toiveesta ja Maanmittauslaitoksen toimesta, jos patoutunutta kokoustarvetta on.

Osakaskunta täytyy järjestäytyä silloin viimeistään kun yhteismaalla on suuri ja kasvava taloudellinen arvo. Vaasassa merenrantatonttien hinnat ovat koko ajan nousussa ja kysyntää maannousun takia on vanhallakin rantatontilla uudellekin meren rannalle, kun vanhat merenrantatontit alkavat kuivahtaa ja meri löytyykin monta kymmentä metriä kauempaa kuin se mitä se oli vuosia sitten nykyomistajien lapsuuden aikana.

Yhteisalueet ovat perinteiset säädelleen kalastusoikeuksia siten, että ilman yhteismaan lupaa kalastusta ei ulkopuolinen harrastaa. Kalastuslain (379/2015) 12 § mukaan yhteisen vesialueen osakas voi ilman muiden osakkaiden suostumusta antaa toiselle luvan kalastaa osakkaalle itselleen kuuluvan kalastusoikeuden nojalla. Satunnaiselle Vaasassa käyvälle savolaiselle kalastajalle onkin ollut aikamoista salapoliisityötä aikanaan etsiä se samfällighet ja sen osakaskunnan yhteishenkilö tai taho joka voi antaa/myydä kalastusluvan juuri tälle fladalle. Tässä on kuitenkin tapahtunut viimeisin hallinnollinen muutos hiljattain. Kalatalousalueiden toiminta on alkanut vuonna 2019. Yhteisalueiden osakaskunnalla on äänioikeus kalatalousalueen kokouksessa, jos osakaskunta ja sen vesialue on vähintään 50 hehtaarin kokoinen. Kalatalousalueita on Suomessa nyt muodostettu yhteensä 118. Toimialueet on muodostettu kalataloudellisesti riittävän suurista yhtenäisistä alueista, joten paikallisen kalastusluvan antajia on ainakin kolme dekadia vähemmän kuin aikanaan. Vaasan kalavedet kuuluvat eteläisen Rannikko-Pohjanmaan kalatalousalueeseen. Kalatalousalue on siis eri asia kuin osakaskunta, mutta kunkin vaasalaisen osakaskunnan edustaja on aina päättämässä kalatalousalueen yhteisten alueiden kalastusoikeuksien säätelyä. Kalastuslupien byrokratia onkin nykyään mattimeikäläiselle yksinkertaista verrattuna mennetten vuosikymmenten monimutkaiseen systeemiin.

Merestä paljastuu kaiken aikaan uutta maata, joka on Vaasassa rantojen omistajille silkkaa rahaa. Sen savisen ja kaislaisen sotkuisen maannousun arvo on arvaamattoman suuri, sillä on noin sadan tuhannen tai parhaimmilla rannoilla usean sadan tuhannen euron ero siinä, onko oma tontti meren rannalla vai puskassa kuivalla maalla eli onko mökin ja meren välissä jonkun muun omistama tontti.

Yhteisalueen osakaskunnan omistajien tavoite on tietenkin suojella omia omistajuusintressejä. Tästä syystä alkuperäiset maanomistajat ja heidän perillisensä tekevät käytännössä kaikkensa ihan lain mukaisesti että maanomistajan maan arvo nousee eikä maanomistajuus varsinkaan karkaa entisten omistajien ulkopuolelle.

Toinen asia on vuokrasaarilla sijaitsevien ulkopuolisten tahojen vuokramökkien vuosittainen maanvuokra (arrende). Vuokrat ovat olleet pitkään Vaasassa melko maltilliset mutta tietenkin noususuunnassa. Vuokralainen, joka on paratiisinsa rakentanut mutta joutuu siitä lopulta luopumaan ja joka on vuosikymmenten aikana rakentanut omaa kesäparatiisiaan toisen omistamalle vuokramaalle, ei tietenkään halua luopua rakennelmistaan ilmaiseksi, eikä varsinkaan purkaa pois palatsejaan.

Mökkiläiset ovat rakentaneet mökkejään Vaasan saaristoon paljon erityisesti 1960-luvulla. Kun Vaasan saaristossa purjehtii tai kulkee talvisin, ei voi olla hämmästelemättä ja ihmettelemättä notkollaan ja vinksallaan vieri vieressä könöttäviä mökkejä, saunoja, aittoja, rojukasoja ja laitureita sun muita rakennelmia, joita saaristoon on rakennettu ja kuskattu. Osa rakennelmista on hyvässä kunnossa, osa on selvästi odottamassa perinnönjakoa, sillä osa rakennuksista on ihan purkutilassa.

Mikä tekee Vaasan saariston hieman nukkavieruksi on se fakta, että maapohja joille mökin on rakennettu, on vuokramaalla. Samfällighet ei sääntöjensä mukaan voi myydä mökkiensä maapohjaa mökkirakennusten omistajille, jotka ovat kenties mitä savolaisia, vaan samfällighet suojelee paikallisten maa- ja metsätilojen omistajien taloudellisia intressejä. He nauttivat mutaisten ja kivisten yhteismaiden vuokratuotosta (arrende) ja omien rantamaittensa jatkuvasta rahallisesta arvonnoususta.

Tähän merellisen yhteismaan meren laskun mukana siirtyvän rannan kovaan arvonnousuun tässä on kiinnitettävä huomiota. Vaasassa on paljon kesämökkejä kaupungin ympärillä olevassa saaristossa. Saarien mökit ovat rakennettu pienille palstoille vuokramaalle, jossa vuokranantaja on esimerkiksi Sundomin yhteisalue. Sundom Sanfällighet vuokraa pitkäaikaisin vuokrasopimuksin mökin tontteja maata omistamattomille vaasalaisille. Sen vuokratontit ovat numeroituina näkyvissä netissä (linkki https://www.arcgis.com/home/webmap/viewer.html?webmap=91d1e086eb9344f59c543248a860db69&extent=21.2877,62.9951,21.731,63.1242 ).

Vuokraoikeuden siirto on kauppatavaraa, ja yhteisalueen sääntöjen mukaan vuokraoikeuden siirto tapahtuu ainakin esimerkin yhteisalueen säännöissä prioriteettijärjestyksessä siten, että: 1) vuokralaisen perillisillä on ylin oikeus jatkaa vanhempiensa aloittamaa vuokraoikeutta; 2) mikäli saari on kuroutunut mantereeseen, on mantereen puolen maanomistajalla vuokramaan vuokraoikeus sekä vuokramaan omistajuuden lunastusoikeus eli osto-oikeus mutaisen vesijättömaan hyvin halvalla hinnalla, 3) kuka tahansa kyseisen samfällighetin jäsen on kolmannella vuokraoikeussijalla, 4) viimeiseksi kenellä tahansa muulla on viimeinen oikeussija saada mökkitontin vuokraoikeus. Ja samfällighethän voi kieltäytyä vuokraamasta kenellekään kyseistä yhteismaapalaa jos se nin päättää.

Harmia näissä moniportaisissa vuokraoikeuksissa tuottaa tulkinta, onko saari jo kuroutunut mantereeseen vai ei ja sen tulkinta riippuu veden pinnan korkeusvaihtelun tulkinnasta ja Maanmittauslaitoksen ilmakuvien ja karttojen tulkinnasta. Vaikuttaa oman kokemukseni mukaan siltä, että saarimökin viereisen mannermaan omistajilla on kyllä valveutunut intressi valvoa asiaa ja lunastaa vuokraoikeus ja mökit itselleen sekä ostaa maa-alue halvalla parin euron neliöhinnalla itselleen, mikäli vuokralaisen perilliset eivät jatka vuokrasuhdetta.

Tulkinnan valitusoikeutta ei käytännössä ole. Jos mökkiläisen perikunta on tyytymätön vuokraoikeuden siirtomahdollisuuteensa tai mökkiläisen tutuntuttu haluaisi fiksata rempallaan olevan mökin ja laittaa sen uuteen loistoon, niin ei taida sääntöjen ulkopuolinen mitenkään onnistua tunkeutumaan mökkiläiseksi Vaasan saaristoon, jos yhteismaan osakaskunta ja sen johtava henkilö niin päättää.

Toinen päänsäryn aihe näissä vuokraoikeuden vaihtokiistoissa on tontille rakennettujen rakennelmien arvon määrittäminen. Useimmat viisi tai kuusi vuosikymmentä sitten suurella vaivalla rakennetut mökit ovat tietenkin heppoisia tönöjä, joihin on kyllä aikaa myöten laitettu sähköt, ilmalämpöpumput ja paremmat laiturit. Kukkapenkkiä ja idylliä piisaa kauniina päivänä, kunnes tulee myrskyt ja pakkanen, jolloin tekee mieli pois. Lunastushinta on kuitenkin tavallisissa vuokratonteilla olevissa mökeissä kymppitonnien hinnoista, ei siis lainkaan samoissa lukemissa kuin jos maapohjakin olisi myynnissä.

Jätevesimääräykset ovat viime vuosina kiristyneet: Kallioluodolle tai hätäisesti ruoppausmassoista kootulle kuivemmalle nyppylälle on hyvin vaikeaa toteuttaa uudenaikaista jätevesijärjestelmää, joka oikeasti suodattaa jätevedet niin kuin pitäisi. Kantovesi pelastaa tilanteen, eli jos todistettavasti peset itsesi merestä kannetulla vedellä, niin ei tarvitse rakentaa kalliita jätenvedenpuhdistuslaitteistoja, mutta jos haaveilet vesivessasta ja lämpimästä oikeasta suihkusta ja täysin varustetusta keittiöstä, niin joudut laittamaan sen 20 000 euroa maansiirtotöihin, tuomaan suodatusalueeksi tonneittain suodatusmaata, mutta et kuitenkaan omista sitä luksusta koska rakennat sen vuokramaalle. Herää kysymys onko arrende-tonteilla ylipäätään koskaan mahdollista edes edellyttää paremman tason infrastruktuurin rakentamista, koska se olisi täysin riskialtis investointi, joka viime kädessä kuitenkin valuu vuokranantajan taskuun heidän lisäomaisuudekseen. Jollei vuokranantaja maksa viimeisimpien vaatimusten mukaisia jätevesijärjestelmiä niin ei sitä ole järkevää odottaa vuokralaiseltakaan.

Jossain määrin siis yhteismaiden hallintoa ja käytäntöjä täytyisi modernisoida, jotta kaikkien kansalaisten tasa-arvo paranisi, toisaalta vuokralaisten omaisuuden turva paranisi sekä myös vesiympäristönsuojelun taso nousisi tämän päivän tasolle. Kalastusoikeuksissa sentään on päästy parempaan asioiden tilaan viime vuosina.

0
Jouni Niskanen
Keskusta Vaasa
Ehdolla kuntavaaleissa

Korkeakouluissa opetus- ja tutkimus- sekä esimiestehtävävissä pitkään, pankissa kiinteistövälitystehtävissä aikansa, nyt oma yritys ja muuta kiinteistö- ja metsäharrastetta. Sote kiinnostaa, samoin koulutus, kuntien kehittäminen, kaikki elinkeinoihin liittyvä, sekä ulkopolitiikka ja EU.

Ilmoita asiaton viesti

Kiitos!

Ilmoitus asiattomasta sisällöstä on vastaanotettu