Asunto-osakkeenomistajat voivat päättää yksimielisinä yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta
—
Muutamia esimerkkejä:
Viikon kysymys: Kylpyhuoneen remontti ja yhtiöjärjestyksen muutos
Viikon kysymys: Kenellä on kunnossapitovastuu lattialämmityksestä?
Viikon kysymys: Miten saada asia yhtiökokouksen esityslistalle?
–
Ks. ajantasainen (22.12.2009/1599) Asunto-osakeyhtiölaki:
6 luku
Yhtiökokous
Yleiset säännökset
Osakkeenomistajien päätöksenteko
Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.
Osakkeenomistajat voivat kuitenkin päättää myös yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä. Tällainen päätös on kirjattava, päivättävä, numeroitava ja allekirjoitettava. Jos yhtiössä on useampia kuin yksi osakkeenomistaja, vähintään kahden heistä on allekirjoitettava päätös. Kirjattuun päätökseen sovelletaan muuten, mitä yhtiökokouksen pöytäkirjasta säädetään.
Toimivalta
Yhtiökokous päättää asioista, jotka sille tämän lain nojalla kuuluvat. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että yhtiökokous päättää sellaisesta hallituksen ja isännöitsijän toimivaltaan kuuluvasta asiasta, josta ei muualla tässä laissa erikseen säädetä.
Jäljempänä 7 luvun 7 §:ssä säädetään yhtiön hallituksen ja isännöitsijän toimivaltaan kuuluvan asian saattamisesta yhtiökokouksen päätettäväksi. Jos osakkeenomistajat ovat yksimielisiä, he voivat päättää asiasta, jonka hallitus voi siirtää yhtiökokouksen päätettäväksi.
Osakkeenomistajat voivat kuitenkin päättää myös yhtiökokousta pitämättä sille kuuluvasta asiasta silloin, kun he ovat yksimielisiä. (tummennus oma)
–
Haluan tuoda nyt myös hieman historiaa siihen, miksi olemme tässä tilanteessa, jossa kohtuuhintaiset vuokra- ja aso-asunnot eivät löydä sitä ihmisryhmää, jolle ko. asunnot olisivat ensisijaisesti tarkoitettu:
Ks. vuoden 2018 uutisointia:
”Hallitus perui vuokra-asuntopäätökset: Ara-tulorajat poistuvat eikä määräaikaistarkistuksia tule
Hallitus pyörtää päätöksensä kiistellyssä vuokra-asuntojen tuloraja-asiassa.” – –
https://www.rakennuslehti.fi/2018/01/hallitus-perui-vuokra-asuntopaatokset-ara-tulorajat-poistuvat-eika-maaraaikaistarkistuksia-tule/
—
”Asukasvalintaopas
arava- ja korkotukivuokra-asuntoihin”
Voimassa 7.5.2019 alkaen
https://www.ara.fi/fi-FI/ARAasuntokanta/Osaomistusasunnot/Asukasvalintaopas(34134)
Ks. myös
https://www.ara.fi/asukasvalinta
Ilmoita asiaton viesti
Tämä koko asunto-osakeyhtiö malli taitaa olla ihan Suomalainen keksintö. Lieneekö missään muussa maassa. Esim. Espanjassa asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja, mitkä vahvistetaan notaarilla ja sen jälkeen oikeasti omistat huoneiston ja osuuden tontista. Suomessahan se menee niin, että saat hallita / asua yhtiön omistamassa huoneistossa yhtiön sääntöjen mukaisesti. Joskun yhtiö jopa päättää kenelle saat vuokrata hallitsemaasi tilaa. (Airbnb).
Ilmoita asiaton viesti
—
Heikki, hyvää analyysiä. On totta, että asunto-osakeyhtiön/ ja samalla kiinteistön omistajan velvollisuus on valvoa, että rakennuksia, sen yhteisiä tiloja ja asuntoja käytetään asemakaavassa määrättyyn tarkoitukseen.
—
Tässä eräs nykytilannetta valottava esimerkkitapaus ja KHO:n siitä antama merkittävä oikeuskäytäntöä mielestäni varsin oudosti muokkaava vuosikirjaratkaisu (..tuntematta enempää KHO:2014:12 tapausta, eikö KHO:n oli tullut tutkia asia ns. erityisestä painavasta syystä, esim. esteellisyysväitteiden osalta; esteellisyyshän tulisi tutkia ensin ns. prosessinedellytyksenä – siis ennen kuin muita valitusperusteita edes siinä vaiheessa vielä tutkitaan?..):
KHO:2014:12
Kunnallisvalitus – Valtiontuki – Valitusperuste – Omavelkainen takaus – Hallinto-oikeuden toimivalta – Unionin oikeus – Menettelyautonomia
– – ”Unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaisesti jäsenvaltion tuomioistuimet noudattavat valtiontukiasioiden tutkimisessa jäsenvaltion sisäisen oikeusjärjestyksen mukaisia menettelysääntöjä (asia C-368/04, Transalpine Ölleitung, 45 kohta). Hallinto-oikeudella ei ole kuntalain 90 §:n 3 momentin mukaan toimivaltaa tutkia kunnallisvalitusta laajemmin kuin mitä sille valitusajassa tehdyssä valituksessa on esitetty. Myöskään unionin oikeudesta ei seuraa yleistä velvollisuutta tutkia asiaa laajemmin kuin mitä valituksessa on esitetty, jos se ei kansallisen oikeuden mukaan ole mahdollista (vrt. asia C-2/06, Kempter, 45 kohta, 12.2.2008).
Tämän vuoksi hallinto-oikeuden ei yhtiön valituksesta ole tullut lausua siitä, onko hankkeella, johon omavelkaisen takauksen antamista koskeva päätöksenteko liittyy, vaikutuksia Euroopan unionin jäsenvaltioiden välisillä markkinoilla tapahtuvaan kaupankäyntiin.
Hallinto-oikeus on voinut muilla valituksenalaisesta päätöksestään tarkemmin ilmenevillä perusteilla katsoa, ettei kunnanvaltuuston päätös ole lainvastainen.
Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja siinä mainitut oikeusohjeet, lukuun ottamatta Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen 107 artiklan 1 kohtaa, sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.” – –
https://www.kho.fi/fi/index/paatokset/vuosikirjapaatokset/1390394956099.html
Ilmoita asiaton viesti
—
KHO:2014:12
Kunnallisvalitus – Valtiontuki – Valitusperuste – Omavelkainen takaus – Hallinto-oikeuden toimivalta – Unionin oikeus – Menettelyautonomia
—
Vielä po. oikeustapaukseen liittyen ks. ajantasainen 5.7.2019/808
”Laki oikeudenkäynnistä hallintoasioissa”
41 §
Uusien vaatimusten esittäminen
Valitusajan päättymisen jälkeen uuden vaatimuksen saa esittää vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai valitusajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.
Valitusajan päättymisen jälkeen valittaja saa esittää uusia perusteluja vaatimuksensa tueksi, jollei asia sen johdosta muutu toiseksi.
Asianosainen saa kuitenkin oikeudenkäynnin aikana vaatia täytäntöönpanon kieltämistä tai keskeyttämistä, suullista käsittelyä tai oikeudenkäyntikulujen korvausta tai tehdä muun oikeudenkäyntiin liittyvän sivuvaatimuksen.”
—
Eikö esteellisyyksien tutkiminen ole juuri em. kaltainen ”oikeudenkäyntiin liittyvä sivuvaatimus” – ja siksi tärkeä, koska jos esteellisyys todetaan välttämättä muita valitusperusteita ei enää tutkita
Ilmoita asiaton viesti
—
Em. KHO:n 2014 vuosikirjapäätöksessä ilmenevään ”menettelyautonomiaan” liittyen ks. alla olevat:
Hallintoasian käsittely ilman aiheetonta viivytystä
Enni Brunni
Pro gradu -tutkielma
Hallinto-oikeus
Oikeustieteiden tiedekunta
Lapin yliopisto
2019
https://lauda.ulapland.fi/bitstream/handle/10024/64035/Brunni_Enni.pdf?sequence=1&isAllowed=y
—
Ks. myös Asia C-432/05
Unibet (London) Ltd
ja
Unibet (International) Ltd
vastaan
Justitiekanslern
(Högsta domstolenin esittämä ennakkoratkaisupyyntö)
Oikeussuojan periaate – Kansallinen lainsäädäntö, jonka mukaan ei ole mahdollista nostaa itsenäistä kannetta, jolla riitautetaan kansallisen säännöksen yhteensopivuus yhteisön oikeuden kanssa
– Menettelyllinen autonomia – Vastaavuus- ja tehokkuusperiaatteet – Väliaikainen suoja
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/FI/TXT/HTML/?uri=CELEX:62005CJ0432&from=EN
Ilmoita asiaton viesti
Viisainta on välttää kolhoosiasumista ja hankkia oikea koti, jossa voi itse päättää asumisestaan ja remonteistaan.
Kolhoosissa asuminen oli joskus halpaa, mutta nykyään täysin järjettömissä hinnoissa, jotka 30-50% ylihintaisia.
Vuokralla asuminen taloyhtiössä on kaikkein huonoin vaihtoehto. Mitään ei edes jää itselle säästöön vuokrista. Asuntolainan maksuista jää. Kannattaa monen miettiä ajoissa miten selviää eläkkeellä vuokristaan, kun monen nettoeläke on alle 1.500€ kuussa ja vuokra hyvinkin yli tonnin. On moni tietenkin ajatellut mennä taas muiden kukkarolle tukia saamaan. Ikävää tämä.
Ilmoita asiaton viesti
Blogistille kiitos kirjoituksesta. Ensin katsoin, ettei blogi linkeillä tehtynä ole kiinnostava, mutta tämä olikin taitavasti toteutettu ja tietoa jakava blogikirjoitus hyvillä esimerkkivalinnoilla.
Pienet taloyhtiöt on hyvä asumismuoto.
Isännöitsijäntodistus, taloyhtiön viimeisin tilinpäätösasiakirja- jossa taloyhtiön toimintakertomus sekä taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys sekä suoritetut remontit antaa hyvät tiedot myynnissä olevasta kohteesta.
Pieni taloyhtiö, jossa asiat on hoidettu asiallisesti, on myös turvallinen asumismuoto remonttienkin kannalta.
Sinänsä omia remontteja voi tehdä, kun ne ilmoittaa, ja osa remonteista on luvanvaraisia (taloyhtiö voi itse antaa luvan) siksi, että ennen remonttia niin remontoija itse kuin taloyhtiön hallitus tulee tietoisiksi kunnossapitovastuusta.
Vastaus pitkällä nimimerkillä: ”Pienen taloyhtiön puheenjohtajana pitkän aikaa toiminut, jolloin taloyhtiössä vietiin läpi myös tarkkaan suunniteltu kolmessa vaiheessa toteutettu linjasaneeraus vuosina 2012 – 2022. Ja tuo linjasaneeraus on maksettu.”
Ilmoita asiaton viesti
—
Rauno, kiitos hyvästä esimerkistä ja pohdinnoistasi.
Asiat voivat myös mennä todella hyvinkin, jos sopua ja yhteistyökykyä osakkaiden välillä on eikä hallitus ilman tarvittavia yhtiökokouspäätöksiä ”jyrää” isännöitsijän tuella..
Valitettavasti todella huonojakin esimerkkejä näistä löytyy 🙁
Ilmoita asiaton viesti
—
(EDIT: oli tarkoitus tulla Juhan kommenttiin, mutta tuli jostakin syystä tähän kohtaan)
Juha, tokihan kaikki haluaisivat sen oman ”punaisen tuvan ja perunamaan” ..
Kaiken ”haluaminen” ja sen toteuttaminen ei ole aina omissa käsissä toteutettavana: on äkillisiä sairastumisia, vammautumisia, työttömyyttä, avioeroja, kuolemia, joiden vuoksi omasta tuvasta joutuu pakolla luopumaan..
Heikki Silvennoisen tässä blogissa antamassa kommentissa on ajattelemisen aihetta meille suomalaisille: jospa Suomessakin asunto-osakeyhtiöjärjestelmää ja -lakia lähdettäisiin ”rukkaamaan” enemmän yksittäisille osakkeenomistajille kuuluvia oikeuksia ja päätäntävaltaa lisäävään suuntaan.
Ilmoita asiaton viesti
—
Tässä vielä yksi tuore päivitys ja esimerkki aiheeseen:
”Viikon kysymys: Hallituksen päätösvalta” (Julkaistu 14.07.2023, Päivitetty 26.09.2023)
Taloyhtiömme hallitus teki keskenään päätöksen jälkiasennetuista ilmalämpöpumpuista asettamatta asiaa yhtiökokouksen päätettäväksi. Päätös kuuluu: huolto-, korjaus- ja kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle, mutta taloyhtiö vastaa vahingosta! Voiko hallitus päättää näin kauaskantoisen ja taloudellisia velvoitteita osakkaalle tuovan päätöksen?
Onko päätös laiton?
Vastaus:
Asia on sellainen, että siitä tulisi keskustella ja päättää yhtiökokouksessa. Tämä kuulostaa hieman on poikkeukselliselle.
Pääsääntö on se, että jos osakkaat itse ovat asentaneet huoneistoihinsa tai niiden yhteyteen ilmalämpöpumppuja, vastaavat osakkaat tietysti niiden kunnossapidostakin, jos muuta ei nimenomaisesti ole sovittu. Samoin osakas on vastuussa korjauskustannuksista, jos ilmalämpöpumppu esimerkiksi aiheuttaa vesivahingon rakennukseen tai rakenteisiin.
https://omataloyhtio.fi/artikkelit/viikon-kysymys-hallituksen-p%C3%A4%C3%A4t%C3%B6svalta/?utm_source=newsletter&utm_medium=email
Ilmoita asiaton viesti
—
Huomaa näistä tämän blogin poimituista esimerkeistä alla oleva seikka:
”Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590.”
Ilmoita asiaton viesti