Mikä taho takaa aso-asukkaan maksaman aso-maksun rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna mahdollisessa konkurssitilanteessa?
Kuinka kauan omia aso-maksuja joutuu odottamaan; ja saako niitä koskaan takaisin, jos aso-yhtiöt oikein huonosti hommansa hoitavat ja menevät konkurssiin? Onko aso-asukas viimeinen jonossa, joka saa omat rahansa ulos aso-yhtiöstä/ aso-yhteisöstä?
—
Ks. ”Hallituksen esitys HE 189/2020 vp Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi asumisoikeusasunnoista sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain muuttamisesta”
– – Asumisoikeusmaksun asema yhtiön omassa pääomassa on herättänyt keskustelua. Koska asumisoikeusmaksut kuuluvat yhtiön omaan pääomaan, niiden jako-osuus esimerkiksi konkurssissa on viimesijainen. Toisaalta yhtiön suurimman velkapääoman muodostaa valtion takaama korkotukilaina, jossa on kiinteistövakuudet, jolloin jako-osuutta tuskin liiemmälti jää konkurssitilanteessa enää näiden vakuudellisten velkojen maksun jälkeen. Asumisoikeusmaksun siirtäminen vieraaseen pääomaan ei siten välttämättä parantaisi tilannetta, ja se olisi yhtiöille kirjanpidollisesti ongelmallista, koska asumisoikeusmaksun indeksikorotukset tulisi tuolloin merkitä velan lisäyksinä taseeseen. (tekstin tummennus oma)
Käyttövastikkeen oikea taso ja omakustannusperiaatteen toteutuminen ovat myös herättäneet keskustelua. Valtion tuki asumisoikeusjärjestelmään edellyttää omistajan toiminnan läpinäkyvyyttä. Yhtiöiden oman pääoman muodostavat suurelta osin asumisoikeusmaksut. Asumisoikeusmaksu ei kuitenkaan ole samassa asemassa kuin muut pääomasijoitukset siitä syystä, että se maksetaan rakennuskustannusindeksillä korotettuna enintään kolmen kuukauden odotusajalla takaisin asukkaalle. Asumisoikeusmaksu ei vastaa tavanomaista oman pääomanehtoista sijoitusta osakeyhtiöön siltä osin, että ensisijaista markkinariskiä ei ole, mutta asumisoikeusmaksulle ei myöskään saa oman pääoman ehtoisen sijoituksen tuottoa. Tältä osin riskit ja tuotot ovat jokseenkin tasapainossa. Asumisoikeusasukkaalla ei ole myöskään äänioikeutta yhtiössä, mikä kuuluu tärkeänä osana oman pääoman ehtoiseen osakesijoitukseen.
Asumisoikeusjärjestelmän on oltava läpinäkyvä ja sen on luotava kannusteita rakennuttaa asumisoikeusasuntoja. Ulkopuolinen omistaja-rakennuttaja-kiinteistönhoitaja on perusteltu järjestelmässä, koska tämän avulla on päästy riittävän suuriin, vakaampiin yhteisöihin ja vältytty päätöksentekoa koskevilta erimielisyyksiltä. Pienet yhteisöt ovat alttiimpia taloudellisille vaikeuksille, jos käyttöaste ei ole korkea ja asumisoikeuksia lunastetaan paljon. Järjestelmää kehitettäessä on otettava huomioon, että järjestelmä ei toimi, jos yhteisöillä ei ole enää kannustimia rakentaa uusia asumisoikeusasuntoja. (tekstin tummennus oma)
Asumisoikeustalojen hallinnointitoiminnassa on tärkeää, että kiinteistönhoitaja-omistaja on olemassa sitä varten, että asukkaille saadaan kohtuuhintaisia asuntoja ja valtion tuki kohdentuu asukkaille. Järjestelmän tarkoitus on ollut, että yhtiöt kilpailevat keskenään ja muiden asumismuotojen kanssa edullisesta vastikkeesta ja parhaasta asumispalvelusta, mikä pitää käyttövastikkeet kohtuullisina. Talojen vanhetessa ikuisiin rajoituksiin tarvittaisiin joustoja, jotta kannattamattomista kohteista voitaisiin luopua. Ulkopuolisen omistajan asumisoikeusyhtiömallissa vaarana kuitenkin on, että asumisoikeusyhtiöiden varallisuutta käytetään muihin tarkoituksiin kuin asukkaiden hyväksi, jos rajoituksista joustetaan.” – – (tekstin tummennus oma)
—
Perustuslakivaliokunta
Ympäristövaliokunnalle
– – ”Perustuslakivaliokunnan mukaan asumisoikeussopimukseen perustuva asumisoikeus on kiistatta perustuslain 15 §:n 1 momentissa turvatun omaisuudensuojan piiriin kuuluva varallisuusarvoinen oikeus (PeVL 45/2002 vp, s. 2). Perustuslakivaliokunta viittaa lausunnossaan myös siihen, että omaisuuden suoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä, joskaan kielto puuttua taannehtivasti sopimussuhteiden koskemattomuuteen ei ole valiokunnan käytännössä muodostunut ehdottomaksi. Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa. Perusteltujen odotusten suojaan liittyy oikeus luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia koskevan lainsäädännön pysyvyyteen niin, että sopimusosapuolten oikeusasemaa ei voida näitä seikkoja sääntelemällä tavallisella lailla kohtuuttomasti heikentää. Perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan merkitys korostuu, kun kysymyksessä on asumisoikeuden kaltainen, lailla alun alkaen luotu erityisjärjestely (PeVL 45/2002 vp, s. 3—4).
(3) Valiokunta on käytännössään arvioinut tällaistakin omaisuuden suojaan puuttuvaa sääntelyä perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten, kuten sääntelyn tarkoituksen hyväksyttävyyden ja sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta (ks. esim. PeVL 56/2005 vp, s. 2).” – –
—
Ks. edellä mainitut
PeVL 45/2002 vp, s. 3—4
- Ehdotuksessa on pyritty turvaamaan asumisoikeuden haltijan oikeus lunastussuoritukseen. Lakiehdotuksen 26 a §:ssä säädetään asumisoikeustalon omistajan velvollisuudesta varautua asumisoikeusmaksujen lunastamiseen. Jos omistaja ei kuitenkaan lain säännösten takia saa maksaa erääntynyttä lunastusta, on omistaja 26 b §:n 5 momentin perusteella velvollinen suorittamaan korkolain mukaista viivästyskorkoa suorituksen viivästyneelle määrälle.
- Sääntely on mainituista turvaamisjärjestelyistä huolimatta asumisoikeuden haltijan oikeusaseman kannalta ongelmallinen. Asumisoikeustalon omistaja ei nimittäin nykyisestä poiketen saa täyttää lunastusvelvollisuuttaan, jos lunastussuoritukseen käytettävissä olevia varoja ei ole. Asumisoikeuden haltija voi tällaisessa tilanteessa joutua odottamaan lunastuksen suoritusedellytysten täyttymistä. Sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta huomio kiinnittyy siihen, että lakiehdotus ei sisällä säännöksiä tämän odotusajan enimmäispituudesta. On myös mahdollista, ettei talonomistaja kykene ollenkaan täyttämään lunastuksen suoritusedellytyksiä eikä asumisoikeuden haltija saa suoritusta lainkaan. Riski suorituksen saamatta jäämisestä on merkityksellistä myös asumisoikeuden vakuusarvon ja oikeuden pantinhaltijan kannalta.
- Oikeus saada suoritettu asumisoikeusmaksu takaisin talon omistajan lunastussuorituksena on olennainen osa asumisoikeusjärjestelmää. Vaikka riski lunastussuorituksen saamatta jäämisestä ei ehdotukseen sisältyvien turvaamisjärjestelyjen takia liene yleensä suuri, suorituksen saamatta jääminen yksittäistapauksessa johtaa yksityisen henkilön varallisuusaseman kohtuuttomaan heikkenemiseen. Tämä on ongelmallista myös perustuslain 19 §:n 4 momentissa julkiselle vallalle säädetyn asumisoikeuksien edistämisvelvoitteen kannalta. Mahdollisuus menettää suoritettu asumisoikeusmaksu merkitsee valiokunnan mielestä vakavaa puuttumista luonnollisen henkilön varallisuusasemaan ja heikentää henkilön edellytyksiä asumisen omatoimiseen järjestämiseen. Tämä on erityisen ongelmallista voimassa olevan lain nojalla hankitun asumisoikeuden haltijan perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan kannalta. Sääntely ei ole oikeassa suhteessa sinänsä hyväksyttävään ja perusteltuun tarpeeseen antaa säännöksiä asumisoikeusmaksujen kirjanpitoteknisestä käsittelystä.
- Edellytyksenä lakiehdotuksen käsittelemiselle tavallisen lain säätämisjärjestyksessä on, että asumisoikeuden haltijan lunastussuorituksen saamisoikeuden toteutuminen kohtuullisessa ajassa varmistetaan lainsäädännöllisin järjestelyin.
Maksuunsaantijärjestys.
1. lakiehdotuksen uusi 26 c § koskee asumisoikeusyhteisön ja -säätiön purkautuessa ja sen konkurssissa maksettavien velkojen ja lunastussuoritusten maksuunsaantijärjestystä. Pykälän perusteella asumisoikeuden haltijan lunastussuoritus tulee maksuun vasta muiden suoritusten jälkeen, kun lunastussuorituksen saaja rinnastetaan nykyisin etuoikeudettomiin velkojiin.
Sääntely heikentää asumisoikeuden lunastusta asumisoikeusyhteisön ja -säätiön purkautumis- ja konkurssitilanteissa vaativan asemaa. Asumisoikeusyhdistysten osalta ehdotus ei merkitse muutosta, sillä niissä lunastussuoritukset maksetaan jo voimassa olevan lain mukaan vasta velkojen jälkeen.
Perustuslakivaliokunta on käytännössään katsonut, että eri saatavien keskinäistä etuoikeusasemaa voidaan muuttaa tavallisen lain säätämisjärjestyksessä, jos muutokset tulevat noudatettaviksi vasta niiden voimaantulon jälkeen alkavassa konkurssissa tai ulosotossa (PeVL 20/1992 vp, s. 1/II, PeVL 9/1998 vp, s. 2/II). Koska lain voimaantulosäännöksestä ei muuta ilmene, ei 26 c §:n säännöksiä sovelleta ennen lain voimaantuloa alkaneessa purkautumis- tai konkurssitilanteessa. Sääntely ei vaikuta lakiehdotuksen käsittelyjärjestykseen. Selkeyden vuoksi 26 c §:n ajallisesta sovellettavuudesta on kuitenkin syytä lisätä lain voimaantulosäännökseen maininta.
—
PeVL 56/2005 vp, s. 2
– – Omaisuuden perustuslainsuoja turvaa myös sopimussuhteiden pysyvyyttä, joskaan kielto puuttua taannehtivasti sopimussuhteiden koskemattomuuteen ei ole perustuslakivaliokunnan käytännössä muodostunut ehdottomaksi (PeVL 28/1994 vp, PeVL 37/1998 vp, s. 2/I, PeVL 63/2002 vp, s. 2/II). Varallisuusoikeudellisten oikeustoimien pysyvyyden suojan taustalla on ajatus oikeussubjektien perusteltujen odotusten suojaamisesta taloudellisissa asioissa (PeVL 48/1998 vp, s. 2/II, PeVL 33/2002 vp, s. 3/I, PeVL 21/2004 vp, s. 3/I). Perusteltujen odotusten suojaan on valiokunnan käytännössä katsottu kuuluvan oikeus luottaa sopimussuhteen kannalta olennaisia oikeuksia ja velvollisuuksia sääntelevän lainsäädännön pysyvyyteen niin, että tällaisia seikkoja ei voida säännellä tavalla, joka kohtuuttomasti heikentäisi sopimusosapuolten oikeusasemaa (PeVL 21/2004 vp, s. 3/I). Perusteltujen odotusten ja luottamuksen suojan merkityksen on katsottu korostuvan, kun kysymyksessä on lailla alun alkaen luotu erityisjärjestely (PeVL 45/2002 vp, s. 2—3). Valiokunta on arvioinut tällaistakin omaisuuden suojaan puuttuvaa sääntelyä perusoikeuksien yleisten rajoitusedellytysten, kuten sääntelyn tarkoituksen hyväksyttävyyden ja sääntelyn oikeasuhtaisuuden kannalta (ks. kokoavasti PeVL 27/2005 vp, s. 3/I). – –
Asunto-osakeyhtiöstä asunnon omistavalle ei jää mitään, jos taloyhtiö menee konkurssiin. Tältä kannalta katsottuna olisi tasa-arvoista, että asoasukaskin jäisi puille paljaille.
Ilmoita asiaton viesti
—
Risto, totta tuokin.
Aso-yhtiössä kun ei aso-asukas juurikaan voi vaikuttaa aso-yhtiön järkevään varojen käyttöön, aso-käyttövastikemaksujen muodostumiseen, hankintojen kilpailuttamiseen ja muuhun päivittäiseen korjaus- ja peruskorjaustoimintaan, mutta asuntoyhtiössä se on paremminkin toteutettavissa asunto-osakkaiden valvonnan ja yhtiökokouksiin osallistumisen ja päätöksenteon kautta.
Aso-yhtiöiden hankintojen kilpailuttaminen ja aso-käyttövastikeperusteiden valvonta aso-asukkaan toimesta omassa aso-talossaan on tehty mahdottomaksi.
Ilmoita asiaton viesti