Monissa kodeissa, joissa on hiljattain tehty kuntotarkastus, mietitään, voiko taloyhtiö teettää remontin ilman osakkeenomistajan lupaa?
- Voiko taloyhtiö teettää mahdollisesti riskirakenteen korjauksen (noin 5500 €) yhteen asunto-osakkeeseen (sama rakenne myös muissa asunnoissa) pyytämättä lupaa osakkeenomistajilta?
Markus Talvio, toimitusjohtaja, OTM, kiinteistölakimies, Jurinet Oy Lakiasiaintoimistosta vastaa po. kysymykseen näin (22.8.2023):
– – Taloyhtiö ei tarvitse osakkaan lupaa siihen, kun se korjaa kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakenteita. Päin vastoin, se on taloyhtiön velvollisuus. Osakkaan velvollisuus puolestaan on mahdollistaa riskirakenteiden korjaaminen huoneistossaan.” – –
—
Olenkin pohtinut sitä, voiko taloyhtiön hallitus yksin päättää taloyhtiön asunto-osakkeiden asunnoissa tehtävistä riskirakenteiden korjauksista? Pienituloiset ja vähävaraisetko joutuvat muuttamaan kalliiden taloyhtiöiden teettämien kylpyhuoneremonttien alta pois..
Eikö yhtiökokouksen tulisi ylimpänä päättävänä tahona päättää tulevista taloyhtiön asuntojen riskirakenteiden välttämättömistä korjauksista?
Olkaapa tarkkoja, että taloyhtiönne hallitus ei toimi omapäisesti ja toimivaltansa ylittäen esim. ”riskirakenteeksi” määritellyn alkuperäiskuntoisen kylpyhuoneen kohdalla, jossa on esim. ”kopolaattoja”, mutta ei kosteutta tai muita taloyhtiön vastuulla olevia rakennevikoja, jotka tulisi korjata.
Vain kosmeettisin perustein tehtyjä ”riskirakennekorjauksia” ei voida maksattaa osakkeenomistajilla – ja ilman, että yhtiökokous on ensin asiasta päättänyt; ja, että asia on myös viety yhtiöjärjestykseen, jotta päätetty tilanne on tasavertainen eri osakkaiden kesken ja joka koskee siten myös uusia osakkaita heidän muuttaessa taloon. Näin toimien vältytään turhilta ja pitäkestoisilta riidoilta osakkaiden kesken.
—
”Opas: Taloyhtiön uuden hallituksen jäsenen tietopaketti”
https://retta.fi/opas/opas-taloyhtion-uuden-hallituksen-jasenen-tietopaketti/
Ilmoita asiaton viesti
—
22.12.2009/1599
Asunto-osakeyhtiölaki
”10 §
Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus
Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.”
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599#O1L1P10
Ilmoita asiaton viesti
—
Ks. em. ”Opas: Taloyhtiön uuden hallituksen jäsenen tietopaketti”
– – ”Korjaushankkeet ja tiedottaminen
Taloyhtiön sekä pienet remontit että suuremmat korjaushankkeet kuuluvat hallituksen tontille. Hallitus voi päättää itsenäisesti pienemmistä korjauksista. Suuremmat hankkeet hallitus valmistelee kunnossapitotarveselvityksen pohjalta yhdessä isännöitsijän kanssa, ja esittelee huolellisesti valmistellut päätösesitykset yhtiökokoukselle.
On hyvä huomioida, että hallituksen jäsenten ei tarvitse olla rakentamisen asiantuntijoita. Isännöitsijällä on merkittävä rooli hallituksen työn tukena, ja hänen tehtävänään on etsiä korjaushankkeelle oikeanlaiset asiantuntijat sekä huolehtia hankkeen hallinnollisesta ja mahdollisesti myös teknisestä johtamisesta. Hallituksen tärkein tehtävä on tuoda hankkeisiin asukkaiden ja osakkaiden näkökulmaa ja huolehtia avoimesta tiedonkulusta osakkaisiin ja asukkaisiin päin.
Taloyhtiön tiedottaminen kuuluukin kokonaisuudessaan hallituksen vastuulle. Hallituksen tehtävä on pitää isännöitsijän tuella osakkaat ja asukkaat ajan tasalla kaikista taloyhtiön tapahtumista ja huolehtia, että osakkaille ja asukkaille jaetaan riittävästi tietoa.” – – (tummennukset omia)
https://retta.fi/opas/opas-taloyhtion-uuden-hallituksen-jasenen-tietopaketti/#n%C3%A4k%C3%B6alapaikka
Ilmoita asiaton viesti
—
– – ”Laattainjektointi (Kopo-laatat)
Kopolaattainjektoinnilla alustastaan irronneet kopo-laatat saadaan kiinnitettyä siististi ja nopeasti paikoilleen. Yleisimpiä kohteita ovat kylpyhuoneiden lattia- ja seinälaatat, ulkolaatat ja portaat sekä rakennusten julkisivut (vuolukivimuuraukset). Menetelmä on lähestulkoon pölytön ja tilat ovat asukkaan käytettävissä, mahdollisesti pienillä rajoituksilla.” – –
https://eskon.fi/palvelut/injektointi/?gclid=CjwKCAjwxaanBhBQEiwA84TVXMtNMJ4HPsjpSbahGPkzCucnRD6jVtPnPSBPfvluqfsWtPhj4j68UhoCGFUQAvD_BwE
Ilmoita asiaton viesti
—
Ks. video lattialaattojen injektoinnista (rullaa sivun alalaitaan, josta löydät videopätkän):
https://eskon.fi/palvelut/injektointi/?gclid=CjwKCAjwxaanBhBQEiwA84TVXMtNMJ4HPsjpSbahGPkzCucnRD6jVtPnPSBPfvluqfsWtPhj4j68UhoCGFUQAvD_BwE
Ilmoita asiaton viesti
—
Ks. ”Osakkaiden yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä”
”Vastaavanlainen ongelma yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisessa on esimerkiksi rivitaloyhtiön piha-alueiden jaossa osakkaiden hallintaan, kun yhtiöjärjestyksessä ei aluetta ole jaettu. Korkein oikeus on ottanut kantaa asiaan tuomiossaan KKO 1998:61 ja julistanut yhtiökokouksen päätöksen piha-alueiden käytöstä pätemättömäksi. Tuomiossaan KKO on kuitenkin todennut, että piha-alueiden jaossa ei tarvitse noudattaa kaavamaista yhdenvertaisuutta, kunhan päätöstä voidaan perustella paikallisilla olosuhteilla, maisemallisilla syillä tai muilla hyväksyttävillä syillä.”
https://www.opuslex.fi/artikkelit/yritystoiminta/osakkaiden-yhdenvertaisuus-asunto-osakeyhtiossa
—
KKO 1998:61
https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1998/19980061
Ilmoita asiaton viesti
—
Ks. Suomen yhtiöoikeusyhdistys ry
Alla oleva lista sisältää asunto-osakeyhtiöitä koskevat korkeimman oikeuden ennakkopäätökset 2004 – 2021:
KKO 2021:35
Asunto-osakeyhtiö – Vahingonkorvaus – Rakennuksen kunnossapito
KKO 2021:32
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeenomistajan muutostyö
KKO 2021:12
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeen lunastaminen
KKO 2020:28
Kiinteistöosakeyhtiö – Yhtiöjärjestys – Yhtiöjärjestyksen tulkinta – Osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
KKO 2018:55
Oikeudenkäyntimenettely
Tuomioistuinsovittelu – Sovinto
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
KKO:2017:22
Asunto-osakeyhtiö – Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
KKO:2017:2
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeen lunastaminen
KKO:2016:43
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiökokouksen päätöksen moite – Yhdenvertaisuus
Yhtiöjärjestys – Yhtiövastike – Käyttömaksu
KKO:2016:33
Asunto-osakeyhtiö – Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito
Vahingonkorvaus – Vahingonkorvausvastuu
KKO:2015:87
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeenomistajan muutostyö – Rakennuksen kunnossapito
KKO:2013:74
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiökokouksen päätöksen moite – Hallitus – Toimikausi – Yhtiökokouksen koolle kutsuminen
KKO:2013:47
Asuntokauppa – Asuntokauppalain soveltaminen
Asunto-osakeyhtiö – Grynderi
KKO:2012:88
Asunto-osakeyhtiö – Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot – Yhtiöjärjestys – Hallinta
KKO:2011:39
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeenomistajan muutostyö – Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
KKO:2010:17
Asunto-osakeyhtiö – Isännöitsijäntodistus – Hallituksen jäsenen vastuu
Asuntokauppa – Asuntokauppalain soveltaminen
Vahingonkorvaus
KKO:2009:60
Asunto-osakeyhtiö – Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito
KKO:2009:22
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiövastike – Vesimaksu – Yhtiöjärjestyksen tulkinta – Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen
KKO:2008:64
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeen lunastaminen – Osakkeenomistajan muutostyö
KKO:2008:7
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiökokouksen päätöksen moite
KKO:2007:15
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiökokouksen päätöksen moite – Yhtiövastike – Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
KKO:2005:83
Asunto-osakeyhtiö – Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot – Rakennuksen kunnossapito – Yhtiövastike – Yhtiökokouksen päätöksen moite
KKO:2005:65
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiökokouksen päätöksen moite
KKO:2005:26
Asunto-osakeyhtiö – Asunto – osakeyhtiön rakennus ja huoneistot – Yhtiökokouksen päätöksen moite
KKO:2004:91
Asunto-osakeyhtiö – Osakkeen lunastaminen
Lähde:
https://www.corporatelawassociation.fi/yhdistys/yhtiooikeudelliset-oikeustapaukset
Ilmoita asiaton viesti
—
Ks. tämän blogin varsinaiseen aiheeseen liittyvä KKO:2021:35 -ennakkopäätös:
Asunto-osakeyhtiö – Vahingonkorvaus – Rakennuksen kunnossapito
https://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/kko202135.html
Ilmoita asiaton viesti
Eiköhän se ole pääsääntönä niin, ettei taloyhtiön osakkeenomistajan omistusoikeus ulotu seinässä tapettia syvemmälle? Osakkeenomistaja omistaa vain osakepaperit, jotka antavat sitten oikeuden majailla taloyhtiön tietyissä tiloissa, jos muistaa maksella yhtiövastikkeensa yms.
Ilmoita asiaton viesti
—
Suomen Kiinteistöliitto: ”Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä”
19.4.2021
– – ”Yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumista arvioitaessa on tärkeää huomata se, että säännöksen tarkoitus ei kuitenkaan ole taata, että kaikki yhtiön päätökset vaikuttaisivat kaikkiin osakkeenomistajiin täsmälleen samalla tavalla. Kiellettyä säännöksen mukaan on vain se, että päätös tuottaa joillekin osakkeenomistajille epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.” – – (tummennus oma)
https://www.kiinteistoliitto.fi/blogit/lakipahkina/yhdenvertaisuusasunto-osakeyhtiossa/
Ilmoita asiaton viesti
—
KKO:2023:52
Asunto-osakeyhtiö – Yhtiöjärjestys – Yhtiöjärjestyksen tulkinta – Yhtiökokouksen päätöksen moite
– – ”Yhtiöjärjestyksen tulkinnan lähtökohdat
9. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan yhtiöjärjestyksen määräyksen tulkinnassa lähtökohtana on määräyksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka määräyksellä osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen (KKO 2022:59, kohta 10 ja siinä viitatut ratkaisut).
10. Oikeuskäytännön mukaan yhtiöjärjestykseen sisältyvälle lausekkeelle tulee antaa järkevä tulkinta osana yhtiöjärjestystä ottaen huomioon yhtiön luonne ja yhtiöjärjestyksen muu sisältö (KKO 2001:57). Sillä, mitä tietyllä lausekkeella on yhtiössä tarkoitettu, kun se on sisällytetty yhtiöjärjestykseen, on puolestaan vain vähäinen merkitys, koska yhtiöjärjestyksen keskeisimpiä tehtäviä on välittää yhtiön ulkopuoliselle luotettavaa tietoa yhtiön sisäisistä oikeussuhteista. Yksittäisen lausekkeen taustatekijät ja tarkoitus saattavat tosin tietyissä tilanteissa lisätä sellaisen yhtiöjärjestysmääräyksen ymmärrettävyyttä, jonka sanamuodolle on vaikea antaa järkevää tulkintaa (KKO 2001:57 ja KKO 2022:59, kohta 12).
11. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2009:22 (kohta 22) katsonut, että tulkinnanvaraisen yhtiöjärjestyksen määräyksen sisältöä ja merkitystä harkittaessa on otettava huomioon, että osakeyhtiössä osakkaiden maksuvelvollisuus on lähtökohtaisesti yhtäläinen. Tästä osakkaiden tasapuolisen kohtelun periaatteesta poikkeaminen edellyttää, että erisisältöisen maksuvelvollisuuden peruste ja laskutapa ilmenevät selkeästi yhtiöjärjestyksestä.” – –
https://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/kko202352.html
Ilmoita asiaton viesti