ASO-vastikkeiden yläraja – maallikkona haastan hovioikeuden

Asumisoikeusasuntojen vastikkeiden nousutrendi on lain vastaista.

Helsingin hovioikeus on päätynyt siihen, että eräässä tapauksessa aso-vastikkeiden kohtuullisuuden yläraja on vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokra eikä niin kuin yleisesti on aikaisemmin luultu, aravavuokra-asuntojen vuokra.

”Käräjäoikeuden katsomin tavoin samanveroisista huoneistoista yleensä perittävää vuokraa ei tule määrittää myöskään yksinomaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella. Tämänkaltainen tulkinta ei saa tukea asumisoikeuslaista, sen esitöistä tai oikeuskäytännöstä. Lain sanamuoto huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että yleensä perittävällä vuokralla tarkoitetaan vuokraa, joka peritään käyttö- tai vuokra-arvoltaan vastaavanlaisista huoneistoista niiden rahoitusmallista riippumatta.” Viite: HelHO:2019:6 – Helsingin hovioikeus https://oikeus.fi/hovioikeudet/helsinginhovioikeus/fi/index/hovioikeusratkaisut/1568005928943.html.

Maininta ”ei tule määrittää myöskään yksinomaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella” on muuttunut aso-omistajien ja aso-yhteisöjen (todellisesti aso-yhtiöiden) toiminnassa muotoon: ”ei tule määrittää myöskään ollenkaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella, vaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokratason perusteella.”

Hovioikeus väittää, että ”... yksinomaan aravavuokra-asuntojen vuokratason perusteella. Tämänkaltainen tulkinta ei saa tukea asumisoikeuslaista, sen esitöistä tai oikeuskäytännöstä.” Kuitenkin hallituksen esitys 1990/59 mainitsee yksikäsitteisesti: ”asumiskustannukset olisivat jonkin verran alhaisempia kuin aravavuokrataloissa, koska lainaosuus talon rakentamisessa olisi pienempi.” Viite: 1990 vp. – HE n:o 59 Hallituksen esitys eduskunnalle laiksi asumisoikeusasunnoista ja eräiden siihen liittyvien lakien muuttamisesta: https://www.edilex.fi/he/fi19900059.pdf.

Aravavuokra-asuntoihin vertaamisen hylkäämisen lisäksi oikeus on vielä korottanut vertailuvuokratasoa mainitsemalla ”käyttö- tai vuokra-arvoltaan vastaavanlaisista huoneistoista”. Tuollaista mainintaa ”vuokra-arvoltaan” aso-laissa ei ole lainkaan mainittu. Siinä mainitaan:
”…enintään määrän, joka tarvitaan… hyvän taloudenhoidon mukaisten menojen kattamiseksi” (aso-laki 33§). Hyvän taloudenhoidon mukaisten menojen kattaminen ei tarkoita sitä, että saadaan menojen lisäksi vuokravoittoa siitä, että sattuu olemaan asunnoista kova kysyntä.

Niinpä joudun maallikkona haastamaan oikeuslaitoksen. Miten voitte pokkana väittää, että lain esivalmisteluissa ei ole mukana siinä nimenomaan olevaa aravavuokrataso-ylärajalauseketta ja sen lisäksi voitte yhtä pokkana unohtaa laissa mainitun käyttöarvon ja siirtyä viittaamaan voitot sisältävään vuokra-arvoon? Koko toimintanne ytimenä on vastikkeiden ylärajan maksimaalinen korottaminen.

Suomessa lait hyväksyy eduskunta ja oikeuslaitos huolehtii niiden noudattamisesta. Onko oikeuslaitos kaapannut itselleen lainsäädäntövallan? Oikeuden ratkaisu saattaa silti tuntua ymmärrettävältä, hyvin harkitulta. Onhan hovioikeus ollut asiassa yksimielinen.

Jos sallitaan se, että oikeus laatii lakeja, niin silloin oikeuden tulee noudattaa lainsäädännön käytäntöä, jonka mukaan säädöksen vaikutukset tulee arvioida.

Arvioidaan nyt sitten Helsingissä kuvitteellisessa yhtiössä, jonka tunnusluvut ovat riittävän tarkasti annetut, jotta muutoksen merkitys voidaan havaita.

• Asuntoja 100.000 m2, alkuperäinen vastike 15 e/m2.
• Aso-maksut ovat olleet 400 e/m2 siis 40.000.000 e. Se on 15%.
• Yhtiön arvo = 266 miljoonaa euroa.
• Asunnon omistaja on sijoittanut yhtiöön itse 8.000 euroa osakepääomaa.

Nyt korotamme vastikkeita 15 eurosta kovan rahan hintaan 22 euroon per m2, siis 7 eurolla. Se merkitsee kuukaudessa 100.000 x 7 = 700.000 euroa ja vuodessa 8,4 miljoonaa euroa.

Tuo kaikki on saatu itse asiassa tekemättä mitään muuta kuin hallinnollisia töitä eli on pidetty asiaan kuuluvat kokoukset ja kirjoitettu raportit.

Vuotuinen lisätuotto onkin jatkuvaa ikuisuuteen saakka. Koska 4 % on jo kova korko aso-markkinoilla, niin voimme pääomittaa saadun tuoton sillä eli pääoman lisäys esimerkkiyhtiöllä onkin 100 / 4 * 8,4 miljoonaa = 210.000.000 euroa. Näin yhtiö saa oikeuslaitoksen päätöksestä johtuen 210 miljoonaa euroa ilmaista pääomaa.

Mitä se on omistajan alkuperäiseen 8.000 euroon verrattuna?
Entä mitä se on yhtiön alkuperäiseen arvoon 266 miljoonaan verrattuna?

Entä ason maksaja: Hänhän maksaa sen 210 miljoonaa euroa, sillä ei se omistajan tuotto tyhjästä synny. Ason haltija maksaa jo aikaisempien maksujensa lisäksi 210 miljoonaa / 40 miljoonaa = 5,25 -kertaa aso-maksunsa. Näitä rahoja hän ei koskaan saa takaisinkaan, sillä ne ovat menoa.

Numeroita voi hieman tarkistella suuntaan jos toiseen. Jos vaikka aso-yritys haluaakin tienata vain 30 vuotta, niin sen saama voitto hupenee 145 miljoonaan – ilman minkäänlaista muuta panosta kuin kyky suostutella tuomarit puolelleen, mutta eihän se ole mahdollista, eihän? Viite: https://www.calculator.net/present-value-calculator.html.  Tosiasia on se, että hovioikeus on tehnyt holtittoman päätöksen ja aso-yhtiöt omistajineen käyttävät järjelle vierasta tuomiota häikäilemättä hyväkseen.

Mitä on tehtävä?

Valtiovallan on peruutettava moinen kohtuuton ja harkitsemattomasti tehty hovioikeuden ratkaisu. En maallikkona ota kantaa marssijärjestykseen, mutta päämäärä on selkeä, noudatetaan lakia ja tervettä järkeä eikä maksimoida vastikkeita yhden osapuolen laittomien argumenttien suuntaan.

—

Ohessa vielä tiivistetysti asumisoikeuslain mukaiset vastikkeen määräämisperusteet. Niissä ei sanallakaan mainita vapaarahoitteisia asuntoja eikä vuokra-arvoa vaan ”menojen kattamiseksi” ja ”pienempi kuin käyttöarvoltaan samanveroisissa…”

32§
…kohtuullinen

33§
…enintään määrän, joka tarvitaan… hyvän taloudenhoidon mukaisten menojen kattamiseksi
…pienempi kuin on käyttöarvoltaan samanveroisissa vuokra-asunnoissa, joiden sijainti vastaa…

35§
…tasaus.