Kiinteistönvälittäjä välistävetäjänä
Kiinteistönvälittäjä lohkaisee asuntokaupan arvosta sievän siivun, koska se on mahdollista. Vuokra-asuntojen välittäjinä kiinteistövälittäjien on pitänyt tinkiä palkkioistaan, vaikka työmäärällisesti vuokra-asunnon välittäminen voi olla ihan yhtä työlästä. Eihän kukaan maksa vuokra-asunnon välittämisestä kymmentä tuhatta euroa.
Kun Helsingissä asuntojen hinnat ovat jotakuinkin tuplaantuneet viimeisen parinkymmenen vuoden aikana, niin samalla kiinteistövälittäjien palkkiot ovat euromääräisesti tuplaantuneet. Kun asuntojen hinnat nousevat, niin siitä voi lohkaista saman prosenttiosuuden välityspalkkiona.
Kiinteistövälittäjien keskiansiot ovat erään lähteen mukaan noin 3300 euroa kuukaudessa. Jos asuntoja ei mene kaupaksi, niin välityspalkkioista elävän kiinteistönvälittäjän tulot ovat nolla. Jos taas pääkaupunkiseudulla saa välitettyä useamman asunnon kuukauden aikana, niin tulot voivat nousta kymmeniin tuhansiin. Vaihtelua on siis tuloissa paljon.
Aina sanotaan, että kilpailu markkinoilla laskee hintoja. Kiinteistönvälitysmarkkinoilla kilpailusta aiheutuvaa välityspalkkioiden laskua on alkanut ilmetä viimeisen vuosikymmenen aikana. Kiinteistönvälitysmarkkinoille on tosin tullut ainakin yksi yritys, joka perii asuntokaupasta asunnon kokoon perustuvan kiinteän euromääräisen palkkion. Voi hyvin ajatella, että asunnon myyminen vaikeutuu jonkin verran pinta-alan kasvaessa. Oli asunnon tai talon koko mikä tahansa, niin kiinteistönvälittäjän sijaan asunnon virheistä joutuu vastuuseen todennäköisesti asunnon myyjä. Yksi toinen yritys taas perii hieman alle prosentin välityspalkkion, mutta jättää asunnon varsinaisen esittelyn asunnon omistajalle.
Kiinteistönvälittäjillä on ammattitaito kauppakirjojen laatimiseen ja muiden lakiteknisten asioiden selvittämiseen. Tehdessään elämänsä suurinta hankintaa asunnon ostaja arvostaa kiinteistövälittäjän osaamista ja sitä kautta syntyvää luottamusta. Itse omaa asuntoaan myyvä voi ostajan kannalta olla vieläkin luotettavampi, sillä myyjä voi joutua vastuuseen asunnon virheistä paljon todennäköisemmin kuin kiinteistönvälittäjä. Kannattaako valehdella, jos siitä voi joutua itse vastuuseen?
Jos ihmisellä on silmät päässä, niin asuntoesittelyssä ei tarvita ketään kertomaan, että tuossa on kylpyhuone ja tuossa on makuuhuone. Tästä tehtävästä ei kannata maksaa kenellekään kovinkaan paljon. Kiinteistövälittäjä suhailee autollaan pitkin poikin kaupunkia, mikä ei ole erityisen tuottavaa aikaa. Asunnon markkinointikin on verkossa lähes ilmaista ja hoituu varsin helposti kirjoitustaitoisilta.
Mitä jos kiinteistönvälittäjät saisivat asunnon myyjältä korvauksen tehdyistä tunneista ja muista aiheutuneista kuluista? Mikä olisi sopiva tuntipalkkio, 100 euroa vai 200 euroa? Hyvät asunnot menevät kaupaksi jo muutaman näytön jälkeen, jos hinta on kohdallaan, joten tunteja ei pääse kertymään kovinkaan montaa. Jos taas asuntoa joutuu esittelemään kymmeniä kertoja, niin asunto ei ole kovin houkutteleva, asuntoilmoituksessa annetaan vääränlainen kuva asunnosta tai hinta on väärä.
Hieman kärjistäen voitaisiin sanoa, että asunnon myyjä maksaa välittäjälle kovan välityspalkkion siitä, että asunnosta saisi hieman paremman hinnan, 0li kyse sitten perinteisestä prosenttimääräisestä välityspalkkiosta tai ehdottamastani tuntipohjaisesta korvauksesta. Kuka lopulta voittaa? Mitä jos asunnon myyntihintaa joudutaan alentamaan?
Markkinatalouden katsotaan yleensä olevan se paras systeemi toimivaan kaupantekoon. Kun kiinteistönvälittäjien tulot kasvavat, niin se houkuttelee alalle lisää väkeä, mikä sitten alentaa keskimääräisiä tuloja. Asuntojen myynneistä saatavista provisioista ei ole juurikaan lähdetty tinkimään, mikä tarkoittaa sitä, että tulot ovat hyvät niillä, jotka saavat aikaan asuntokauppoja. Osa jää nuolemaan näppejään. Ja asuntojen myyjät maksavat edelleen korkeat välityspalkkiot. Välityspalkkioihin liittyvä kilpailutuskaan ei ole käsittääkseni kovinkaan tavallista.
Kiinteistönvälittäjiä ja heidän ammattitaitoaan tarvitaan. Mietin vain, mikä olisi oikeasti sopiva korvaus heidän asunnon myynnin eteen tekemälle työlle? Kuinka monta tuntia asiantuntemusta vaativaa uurastusta sisältyy 15000 euron välityspalkkioon?
Kiinteistövälittäjän työ on huonontunut, nykyään ne toimivat yrittäjämäisesti, vaikka toimivat jonkun välitysfirman nimikkeen alla. Ne maksavat jonkun toimistomaksun tai vastaavan ja käytännössä ovat kuin yrittäjiä. Sen lisäksi toi 3300 euron keskiansio on aika pieni ottaen huomioon, että välittäjä tekee töitä illat ja viikonloput ja on käytännössä aamusta iltamyöhään asti tavoitettavissa. Kun asiakas ottaa yhteyttä, niin siihen välittäjä vastaa aina, koska siinä on rahaa tulossa.
Ilmoita asiaton viesti
Välityspalkkiot ovat kyllä tulleet alaspäin. Kun välittäjä tulee arvioimaan kohteen, voi pyydetty palkkio olla jotain muuta kuin mitä välittäjän nettisivulla lukee.
Muutenkin tuntuu siltä, että välittäjän työtä ei osata arvostaa tarpeeksi. Tähän perään oma kokemus.
Olimme ostamassa asuntoa joitain vuosia sitten. Kiinnostavaa asuntoa välitti tunnettu halpisvälittäjä, jolla oli pienet ja kiinteät palkkiot. Välittäjää ei kuitenkaan tavoittanut puhelimella, vaikka monia kertoja yritimme, siispä menimme ensinäyttöön. Näytölle oli varattu aikaa 45 min ja kun välittäjä tuli 20 min myöhässä, jäi aikaa tutustumiselle vähän. Mitään lomakkeita välittäjällä ei ollut, vaan tarjoukset piti lähettää hänelle sähköpostiin. Tarjosimme pyydetyn hinnan mutta emme kohdetta saaneet sillä joku tarjosi yli sen. Kohde oli siis alihinnoiteltu.
Seuraavaa kohdetta sitten myi perinteinen välittäjä. Kun ilmaisimme kiinnostuksemme tarjoamisesta, hän tuli näytön jälkeen meille kotiin jossa yhdessä laadimme tarjouksen sen yksityiskohdista neuvotellen. Kaupat syntyivät.
Jälkimmäinen tapa oli kyllä ostajalle paljon miellyttävämpi. Vaikka välityspalkkion maksaakin myyjä, olen varma että se oli myös myyjän näkökulmasta parempi.
Ilmoita asiaton viesti
Kerronpa minäkin yhden:
Koitin myydä +20 vuotta sitten isoa taloa isolla tontilla ihan itse tuloksetta.
Kaveri vinkkasi, että ihmiset ostavat vain hyvämaineisilta kiinteistönvälittäjiltä.
Otin välittäjäksi ”Bulevardin Katariaatin” (nimeä muuteltu) ja lisäsin hintaa, niin kas: kaupat tehtiin alle kuukaudessa. Välityspalkkio oli mielestäni posketon.
Ilmoita asiaton viesti
Arvoasunnon myynnissä palkkiot ovat ihan kohdallaan. Monesti miljoonakämppiä joudutaan esittelemään usein ja näytöt ovat yksityisnäyttöjä eikä kauppakirjan kirjoittaminenkaan näissä kohteissa ole läpihuutojuttu, kun ostajalla on paljon ehtoja, joita ei bulkkikaupassa tule eteen.
Kiinteistönvälityspalkkiot ovat kyllä tulleet huomattavasti alaspäin tällä vuosituhannella. Työ ei sen sijaan ole juurikaan helpottunut.
Itse olen LKV. Mutta koska en ole kiinteistöjä välittänyt kuin viimeeksi viime vuosituhannella, en itse ole myynyt omiakaan asuntoja enkä kiinteistöjä. Olen maksanut kiinteistönvälittäjälle myös lisäkuvista ja muista lisäpalveluista. Viimeisimmässä asuntokaupassa, jossa välittäjää käytin, sain täyden rahan tarjouksen 12 tunnissa julkistuksesta. Kannattaa siis satsata hyviin, ammattikuvaajan otoksiin. Ostaja oli Italiassa ja teki tarjouksen kuvien ja asunnon sijainnin perusteella.
Ilmoita asiaton viesti
En oikein tiedä mikä tämän blogikirjoituksen sanoma pohjimmiltaan on, mutta on selvää, ettei sellaista ammattikuntaa olisi olemassakaan, jota ei markkinoilla tarvittaisi. Niinikään kyllä heidän palvelunsa hinta on mutoutunut jo sadan vuoden sisällä sellaiseksi kuin markkinat sen hyväksyvät.
”Hieman kärjistäen voitaisiin sanoa, että asunnon myyjä maksaa välittäjälle kovan välityspalkkion siitä, että asunnosta saisi hieman paremman hinnan, 0li kyse sitten perinteisestä prosenttimääräisestä välityspalkkiosta tai ehdottamastani tuntipohjaisesta korvauksesta.”
Myin itse asunnon Helsingin Töölöstä aikoinaan Ruotsissa Helsingborgissa asuessani ja koko ruljanssin asuntoesittelyineen kaikkineen hoiti kiinteistönvälittäjä siten, ettei minun tarvinnut käydä paikan päällä missään vaiheessa. Rahat tulivat tilille kuitenkin. En todellakaan tuntenut maksaneeni jostain turhasta. Miten toisin olisin voinut menetellä?
Kiinteistönvälittäjän intressissähän ei lähtökohtaisesti ole asunnon hinnan maksimoiminen, vaan kauppojen lukumäärän maksimoiminen. Hänelle on tärkeämpää tienata nopeasti 5000€ kuin roikuttaa asuntoa myynnissä sellaisella toiveella, että joskus puolen vuoden kuluttua voisi ehkä tienata 7000€. Pikemminkin voi ajatella, että kiinteistövälittäjä hinnan kannalta edustaa enemmän ostajan intressiä ja on valmiimpi hyväksymään tingityt hinnat kuin itse omistaja.
Ilmoita asiaton viesti
Kiitos kommentistasi. Olet ihan oikeassa siinä, että kiinteistönvälittäjä ei pahemmin hyödy asunnon hinnan maksimoimisesta, ja on siinä mielessä ostajan puolella. Viime aikoihin asti on vain tuntunut siltä, että myyjät ovat halunneet nostaa hinnat ylös kuin vain on ollut mahdollista, ainakin pääkaupunkiseudulla. Myyntiaikojen piteneminen taas nostaa kiinteistönvälittäjien kuluja.
Kirjoitukseni sanoma tulee ilmi jo kirjoitukseni ensimmäisessä virkkeessä. Asunnon myynnin välityspalkkiot ovat osittain korkeita, koska se on mahdollista. Myyjä hyväksyy välityspalkkiona pienehkön prosenttiosuuden, mutta isosta summasta se on euromääräisesti aika paljon.
En tiedä onko se hyvä asia, että kiinteistönvälitysmarkkinoilla toimitaan niin kuin on aina ennenkin toimittu. Ainakin on hyvä välillä perata palveluiden hintoja ja sisältöjä, siis mitä rahalla saa.
Ilmoita asiaton viesti