Asuntolainojen korko-ongelma

Euribor-korkojen noustua on virinnyt keskustelua asuntolainojen koroista. Sopiva yhteensattuma on se, että juuri nyt asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus on lopullisesti poistunut. Sitähän on asteittain alennettu viimeisen 10 vuoden ajan ja nyt se on kokonaan pois. Siis juuri samaan aikaan, kun korkotaso pitkästä aikaa on noussut voimakkaasti!

Annika Saarikko on vihjaillut, että asuntolainojen korkovähennys voitaisiin palauttaa. Näkemys on laajasti tyrmätty. Moinen ajatus on pantu kannatusongelmien kanssa kamppailevan puolueen puheenjohtajan vaalipaniikin piikkiin – varmasti ihan syystä.

On kuitenkin tarpeellista tiedostaa asuntolainojen korkopomppuilun aiheuttama ongelma. Asuntolainassa kun kyse on todellakin välttämättömyyshyödykkeestä. Jokaisen ihmisen on järjestettävä itselleen asuminen tavalla tai toisella. Omistusasuminen on pitkällä tähtäyksellä käytännössä aina taloudellisin asumismuoto – ainakin kasvukeskuksissa. Siksi omistusasuminen on hyvä idea kaikille, joille se on taloudellisesti mahdollista.

Koronnousun ongelmasta puhuttaessa monet tuovat esiin sen, että eihän sen pitäisi olla mikään yllätys. Pitkään on toitotettu sitä, että asuntolainaa ottaessa on laina mitoitettava niin, että 6% korkotasokaan ei tuota ongelmaa. Sitä ohjetta antaessa vaan sivuutetaan sujuvasti realiteetit, joiden edessä yksittäinen asunnonostaja oman päätöksensä tekee.

Asunnonostajan pohtiessa omaa päätöstään, hän tietysti arvioi, kuinka suuren asuntolainan pystyy hoitamaan. On tehtävä valita asumistoiveiden ja maksukyvyn välillä. Unelma-asumiseen on harvalla mahdollisuus. Korkotasolla on ratkaiseva vaikutus nostettavan asuntolainan suuruuteen. Laskuesimerkki: oletetaan, että asunnon ostaja haluaa lainan 25 vuodeksi ja hän kykenee hoitamaan lainaa runsaalla tuhannella eurolla kuukaudessa. Paljonko lainaa hän voi ottaa? Jos korko olisi 0.5% (kuten jokin aika sitten oli hyvinkin mahdollista), 298 000 euron annuiteettilaina tuotti maksuerän 1057 euroa kuukaudessa. Jos korkotaso onkin 4%, samaan kuukausierään päästään 200 000 euron lainalla. Jos korkotaso olisi 6%, lainasumma olisi enää 164 000 eur. Asunnon ostaja siis pohti, ottaisiko lainaa 164 000 eur vai 298 000 eur. Tai ehkä jotain siltä väliltä?

Asuntojen hintojen erityisesti pääkaupunkiseudulla ollessa tavallisten palkansaajien näkökulmasta kohtuuttoman korkeita, on asuntokuumeessa ollut suuri houkutus joustaa kuuden prosentin ”stressitestistä”.

Helposti tulee mieleen se, että jos asuntojen rahoitus olisi järjestetty vähemmän suhdanneherkällä tavalla, olisi asuntomarkkina vakaampi. Itse kirjoitin Hesarin mielipide-sivulla syntymässä olevasta tilanteesta 11 vuotta sitten. Nyt sitten olemme tilanteessa, jossa monella on hyvin suuri asuntolaina ja korkotaso noussut voimakkaasti. Toivottavasti pärjäävät. Suomen taloudelle tilanne ei varmasti ole hyväksi.

Asuntojen hintatilastoja tarkkailtaessa voidaan jälkikäteen havaita, että on ollut aikoja, jolloin asunnon ostaminen (ja stressitestistä joustaminen) on ollut kannattavaa. Ja sitten on ollut aikoja, jolloin asunnon ostaminen on ollut vähemmän kannattavaa. Kuvassa näkyvästä Hypon asuntoindeksistä voimme havaita, että erityisesti finanssikriisin jälkimainngeissä vuonna 2009 tehtiin hyvin onnistuneita asunnon ostoja. Vastaavasti asunnon osto vuonna 2021 ei ehkä ollut ihan viisasta. Vastaavanlaisia asuntokaupan hyviä ja huonoja aikoja löytyy aikaisemmastakin historiasta. 90-luvun alussa oli tosi huono aika ostaa asunto, 1996 taas oli erinomainen aika.

Nyt Hypo ja monet muutkin povaavat asuntojen hintojen jatkavan laskusuunnassa. Tuota hintakuvaa katsottaessa voimme hyvinkin päätellä, että kohtapuoliin ollaan tulossa käppyrän kuoppaan, jonka kohdalla asunnon ostamiseen on oiva tilaisuus.

On ongelmallista se, että asuntokaupan ajankohdalla on niin merkittävä vaikutus ostajan talouteen. Asunto on välttämättömyyshyödyke ja meistä kukaan ei voi valita omaa syntymishetkeään. Omaa asuntotarvettaan voi ehkä hieman lykätä, mutta kovinkaan paljoa siihen ei pysty vaikuttamaan. On siis vain hyväksyttävä se, että tässä asuntomarkkinoiden arpajaisissa voi itselle käydä huono tuuri.

Samaan aikaan, kun nähtävästi kaikki – Annika Saarikkoa lukuunottamatta – tyrmäävät asuntolainojen korkovähennyksen palauttamisen, monet ovat peräänkuuluttaneet sähkön hinnalle kattoa. Näissähän on kyse hyvin samankaltaisesta asiasta. Sillä erotuksella, että sähkön kulutukseen ihmiset voivat itse vaikuttaa. Sen sijaan asuntokauppa kun on tehty,  se on tehty. Sitä ei voi jälkikäteen muuttaa.