Mikä on oikea asuintontin hinta?

”Ostakaa maata, sitä ei valmisteta enää.” Näin on kuulemma Mark Twain aikoinaan lausunut. Hänellä oli varmaankin taustalla ajatus markkinamekanismista ja hinnan määräytymisestä ’kysynnän ja tarjonnan lain’ perusteella. Mikäli johonkin hyödykkeeseen kohdistuu kysyntää tuotantoa enemmän, johtaa se hinnan nousuun kyseisen hyödykkeen kohdalla.

En tiedä, ottiko Mark Twain lausumassaan huomioon kaavoituksen vaikutuksen maan hintaan. Kaavapäätöksethän vaikuttavat maan hintaan aivan ratkaisevasti. Jos kasvukeskuksen kaupunkisuunnittelun virkamiehet päättävät muuttaa pellon kerrostalotontiksi, nousee kyseisen maapläntin hinta jopa monikymmenkertaiseksi aiempaan verrattuna. Mikä osuus arvonnoususta kuuluu aikaisemmalle maanomistajalle, mikä osuus kaupungille? Tämä on keskeinen ja hyvä kysymys, mutta ei siitä sen enempää tässä blogissa.

Nyt keskitymme kysymykseen: mikä on oikea hinta kasvukeskuksessa sijaitsevalle asuintontille?

Taloustieteessä tunnetaan käsite markkinoiden elastisuus. Tällä tarkoitetaan sitä, kuinka sujuvasti muutos yhdessä taloudellisen yhtälön muuttujassa vaikuttaa toiseen. Hyvä esimerkki erittäin elastisesta markkinasta on vaikkapa polttoainekauppa. Jos yksi besan myyjä nostaa hintaa 10 c/l, saa hän heti havaita, kuinka autoilijat äänestävät lompakoillaan ja menevät tankkaamaan kadun toiselle puolelle hieman halvempaa menovettä.

Tonttimarkkina sensijaan on kaikkea muuta kuin elastinen. Muutokset hinnoissa näkyvät markkinoilla hyvin hitaasti. Tontteja ostellaan harvoin jos koskaan ja vuokratonttien kyseessä ollessa vuokralaiset eivät tilanteeseen pysty mitenkään vaikuttamaan.

Allekirjoittanut kuuluu siihen ikäluokkaan, joka muistaa varsin hyvin hurjan 90- luvun. Kyseisen vuosikymmenen alkuvuosina korkotaso huiteli taivaissa ja rakentaminen käytännössä pysähtyi kuin seinään. Asuntojen hinnat laskivat voimakkaasti saavuttaen miniminsä vuonna 1996. Sen jälkeen asuntojen hinnat lähtivät taas nousuun.

Itse muistan tarkkailleeni tonttimarkkinoita koko 90- luvun ajan ja havaitsin, että tonttien hinnat muuttuivat ko. vuosikymmenen aikana huomattavasti maltillisemmin kuin asuntojen hinnat. Kuvassa alla hahmotelmani tonttien ja asuntojen hintakehityksestä 90- luvulla. Minulla ei ole käytettävissäni virallista tilastoa tonttihinnoista (onko sellaista olemassakaan?), joten esittämäni kuva on vain periaatteellinen hahmotelma hintojen muuttumisesta muistikuvani perusteella.

Nykyisin olemme aika samantapaisessa tilanteessa kuin 90- luvulla. Asuntojen hinnat ovat laskeneet selvästi kohonneen korkotason johdosta, mutta tonttimaan hinnat eivät. Nyt onkin paikallaan pysähtyä kysymään: mikä on tonttimaan oikea (perusteltu) hinta?

Jatkossa pohdin tonttien hintakysymystä erityisesti vuokratonttien osalta.

Kun rakennetaan uusia asuntoja, on meillä kaksi vaihtoehtoa: asunto-osakeyhtiö joko omistaa kyseisen tonttimaan tai sitten vuokraa sen. Tässähän on vuosikymmenten aikana päässyt käymään niin, että aikoinaan tehdyt elinkustannusindeksiin sidotut vuokrasopimukset ovat myöhemmin osoittautuneet poskettoman edullisiksi verrattuna uusiin vuokrasopimuksiin maan hinnan noustua paljon muiden hyödykkeiden hintoja enemmän. On ilmennyt itkua ja hammasten kiristystä kun tonttien vanhat vuokrasopimukset ovat tulleet päätökseen ja uudet vuokrasopimukset on tehty moninkertaisilla hinnoilla.

Ovatko tonttien hinnat ennen olleet liian matalat? Vai ovatko sittenkin tonttien hinnat nykyisin liian korkeat? On valitettavaa, että tonttien – erityisesti vuokratonttien – osalta ei ole toimivaa markkinaa, joka määräisi hinnan elastisesti.

Minulla ei ole tietoa vuokratonttien hinnoista yleisesti. Tarkastelen siksi asiaa parin myynti-ilmoituksista saatavien yksittäisesimerkkien pohjalta. Helsingin Ruoholahdessa sijaitseva kaksio. Tämä asunto on yhtiössä, jossa on 50 huoneistoa ja jonka 1817 m² tontin vuokran suuruus vuodessa on 218 400 euroa(!). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Tuon vuokran kun jakaa 50 asunnon kesken, saadaan keskimääräiseksi vuokraksi per asunto vuodessa 4368 euroa tai 364 eur/kk. Jos tontin tuottovaatimus on 4%, voidaan kyseisen tontin ”arvoksi” päätellä noin 5.5 miljoonaa!

Millä ilveellä 1817 m² maata Ruoholahdessa on 5.5 miljoonan arvoinen?

Toinen esimerkki. Pientaloyhtiö Vantaalla. Siellä myynnissä 62.5 m² kolmio. Valinnaisen vuokratontin lunastusosuus tämän asunnon osalta on 55 339.61 eur. Tässä pientaloyhtiössä on 18 asuntoa 3554 m² tontilla ja niiden asuntojen yhteenlaskettu tontin lunastusosuus on 925 278 euroa.

Millä ilveellä 3554 m² maata Vantaalla on 925 000 euron arvoinen?

Vastaus molempiin yllä esitettyihin kysymyksiin on se, että tonttimarkkinoiden inelastisuudesta johtuen maan hinta ei määräydy millään järkevällä markkinamekanismiin pohjautuvalla perusteella, vaan kyseessä on mielivaltainen arvon määritys. Samaan tapaan kuin sähköverkoilla on mielivaltainen arvo, jonka perusteella peritään huikeita sähkön siirtomaksuja. Nyt sitten kun nämä hinnat kaiken huipuksi ovat sidottuna elinkustannusindeksiin, eivät nämä hinnat tule koskaan kohtuullistumaan.

Asuntojen myyntihinnat sensijaan kyllä joustavat markkinatilanteen mukaan. Ja vuokratontilla olevien asuntojen myyntihinnat joustavat aivan erityisesti. Miksi kukaan haluaisi asuntoa ylikalliilla vuokratontilla, jonka vuokratontin hinta tulee vielä takuuvarmasti nousemaan?

Vuokratontteja perustellaan sillä, että järjestely helpottaa asuntojen ostajia – heidän kun ei tarvitse käyttää vähiä rahojaan tyhjään eli tonttimaan ostoon.  Yhtä hyvin voidaan todeta, että vuokratonttijärjestely tosiasiassa mahdollistaa tonttimaalle paljon perusteltavissa olevaa  korkeamman hinnan.

Jutun opetus: älkää ihmiset missään tapauksessa ostako asuntoja vuokratontilla. Vain sillä tähän asiaan voidaan saada joku tolkku.