Push-asuinkustannusdokkari: Enemmän tietoisuutta ongelmasta, vähemmän (huonompaa) ymmärrystä sekä epäreiluja ja toimimattomia “ratkaisuja

*SPOILER ALERT*

Kaveri osti lipun, sillä tiesi kiinteistömarkkinoiden ja asumispolitiikan kiinnostavan. Käytiin katsomassa DocPointin näytöksessä Oodissa. Paljon huomiota saanut dokumenttielokuva Push kertoo asumisen kustannusten ja kiinteistöjen hintojen räjähdysmäisestä noususta kehittyvissä kaupungeissa.

Dokumentin alku oli ihan yleissivistävää katsausta siihen, miten asumisen kallistuminen ja alueiden gentrifikaatio näyttäytyy ruohonjuuritasolla.

Mutta sitten kun ongelman syitä yritettiin ymmärtää ja löytää ratkaisuja, oltiinkin ihan kujalla, ja sieltä kujalta mentiin ojan kautta allikkoon.

”There is something deeper here at play” –toistui varmaan puolisen tusinan kertaa vähän eri muodoissa. Ja mikäs tämä ”deeper” sitten oli?

Finansialisaatio!

Ja tietysti koko rahoitussektori, tuo suoraan ilmestyskirjasta inkarnoitunut yhteiskuntamme parasiittisyöpä, joka kurkottaa etäpesäkelonkeronsa jokaiseen inhimillisen toiminnan sopukkaan ja ekstraktoi kaiken sieltä irtoavan arvon – jättäen jälkeensä vain tuhoa ja mätää, toimittamatta mitään hyödyllistä funktiota.

Aluksi fokus keskittyi tietysti pahoihin kiinteistörahastoihin, erit. Blackstone saatiin rinnastumaan suoraan Sauroniin, Palpatineen, Ritari Kaamoon ja muihin kivisydämiin. Lopussa sitten alettiinkin pohtia asioita seuraavalla ”metatasolla” – ja takapiruksi paljastuikin kaiken rahan (eli kaiken pahan) alkulähde: eläkerahastot!

Ratkaisuiksi väläyteltiin mm.

  • Dialogia näiden rahastojen johdon kanssa näiden inhimillisyyden ja empatian esiin kaivamiseksi
  • Asuntojen remontoinnin estämistä (?!?)
  • Yleistä nimbyilyä uudiskehitystä vastaan
  • Vuokralaisten häädön hankaloittamista
  • Vuokralakkoja
  • YK

 

Mmmpph…

Mistäs aloittaa? Sanottavaa on taas niin paljon, että joudun itselleni tyypillisesti numeroimaan – eikä pointit jää stubbilais-reaganilaisittain kolmeen.

Dokumentissä oli toki myös itsellenikin uutta mielenkiintoista sisältöä – jätän kehut hampurilaismallisesti loppuun. Mutta jää aikalailla karppaushamppariksi tämä.

  1. Blaming the winner, not the rule maker

Peli on rikki. Todella epäreilu ja tehoton. Se on selvää.

Mutta voiko tästä vetää johtopäätöksen, että pääsyypäitä ovat ne, jotka siinä voittavat tai sitä osaavat hyödyntää? Ei. Pitää korjata se peli.

Jos esim. jalkapallossa tulisi paljon loukkaantumisia (sallituista) liukutaklauksista, syypäitä eivät ole parhaat tai aktiivisimmat liukutaklaajat – vaan säännöt, jotka sen sallivat ja siihen kannustavat.

Talousasioissa tämä pätee vielä voimakkaammin, sillä markkinoilla (ja muilla ekosysteemeilllä) on tapana toimia niin, että kun yksi tai useampi (palvelun, työn tai rahoituksen) tarjoaja saadaan siirrettyä syrjään, tilalle löytyy uusi tarjoaja vastaamaan kysyntään ja täyttämään ekologisen lokeron – jos vain toiminta sallitaan ja sille on kysyntää. Say:n teesi, että ”tarjonta luo kysyntänsä” on paskaa, mutta kysyntä kyllä luo tarjontaa.

Dokumentin logiikka on ”follow the money”. Ja sillä päädytään johtopäätökseen, että pahiksia ovat Blackstone, muut kiinteistösijoitustuotteiden kehittäjät ja tietysti ne kapitalistisioista pahimmat eli eläkerahastot.

Jossain välissä yksi haastateltava sanoo, että vastuussa ovat valtiot. Mutta tämä oikea suunta jäikin dokumentissa tähän lupaavaan tynkään.

Vaikka Blackstone ja eläkerahastot saataisiin syyllistettyä kiinteistöbisneksestä pois ja saudirahoille laitettaisiin Eurooppaan porttikielto, tämä tuskin hillitsisi kaupunkikiinteistöjen hintakehitystä paljoakaan. Pääomamarkkinat ovat sen verran tehokkaat, että joku muu yksityinen taho olisi valmis maksamaan samoista kiinteistöistä suunnilleen yhtä korkean hinnan.

Jos kaikki kiinteistörahastot ja niihin liittyvät instrumentit ja johdannaiset kiellettäisiin, yksityissijoittajat ja eläkerahastot vain ostaisivat kiinteistöjä ja asunto-osakkeita suoraan. Ja toisaalta rajallisen resurssin vuokrat ovat joka tapauksessa juuri niin korkeita, kuin ihmiset ovat valmiita siitä maksamaan, maksettiin tämän assetin omistuksesta miljoona tai kaksi miljoonaa. Eli sijoittajien välisen hintakilpailun rajoittaminen ei juuri estäisi vuokrien nousua.

(Ei, varallisuuserien arvostus ei ole juuri mitenkään riippuvainen mistään rahan tai pääoman määrästä markkinoilla, vaikka journalistit käyttävätkin jatkuvasti ”pääomanvirtojen” harhaanjohtavaa käsitemetaforaa kuvatessaan pörssikurssien sekä eri assettien arvojen heilahteluja ja taloustieteellinen dinosaurus nimeltä rahan kvantiteettiteoria näin väittäisikin. Siksi mm. ”pääoman kaatopaikka” –ilmaisukin tässä kontekstissa saa karvat nousemaan pystyyn.)

Don’t hate the player (winners) hate the game (influence the rules)!

Usein toki pelistä hyötyvät ovat ne, jotka aktiivisimmin ylläpitävät niitä epäreiluja sääntöjä. Demokraatisessa markkinataloudessa firmat ja etujärjestöt lobbaavat aktiviisesti pitääkseen yllä monopolejaan, etuoikeuksiaan ja tulonsiirtojaan.

Kiinteistömarkkinoilla niitä oikeasti tehokkaita ratkaisukeinoja vastustavat kuitenkin lähes kaikki, erityisesti vasemmisto (joka keskittyy luomaan omia poikkeuksiaan ja etuoikeuksiaan) sekä omistusasujakeskiluokka (joka luulee olevansa nykytilanteessa voittaja asuntojensa verottamattoman arvonnousun myötä).

Huonosta (tai olemattomasta) kiinteistöverotuksesta ei siis voi syyttää vain ison rahan lobbareita. Hyvästä kiinteistöverotuksesta alempana (kohta 3).

  1. Saavutettujen etujen suojelu vielä vähäosaisempien kustannuksella – ja yleistä kehitystä estämällä

Elokuvassa seurataan ja surkutellaan sentimentaalisesti monia ihmisiä, joiden vuokraa halutaan nostaa tai häätää nämä vanhasta homehtuvasta kerrostalosta, ja annetaan se kuva, että vuokrien nostaminen, alueiden kehittäminen, uuden rakentaminen vanhan tilalle on PAHAA, PAHAA, PAHAA!

Kyllä, kiinteistömarkkinoissa on todella epäreilua se, että ne, joilla on ollut varaa (joille pankki on myöntänyt luottoa) ostaa asunto vuosia sitten, voivat asua siinä jatkossakin kustannusten juuri nousematta – ja tämä pitäisi korjata.

Mutta lähes yhtä epäoikeudenmukainen periaate olisi se, että ne ihmiset (ja ”yhteisöt”), jotka ovat asuneet jollain alueella vuosia, saisivat tästä hyvästä ikuisesti jatkaa siinä asumista samalla hinnalla – vaikka joku muu tarvitsisi näiltä sijanneilta asuntoa vielä epätoivoisemmin ja olisi valmis maksamaan siitä enemmän. Tällainen ”ensisaapujan oikeus” -periaate voisi toimia tribaalissa metsästäjä-keräilijä yhteiskunnassa tai haja-asutussa maalaiskyläyhteisössä – mutta jatkuvasti kehittyvässä kaupunkitaloudessa tällainen luddiittikonservatismi on naiivia, epäreilua ja jopa tuhoisaa.

Ajatuksessa, että tällaiset aiemmin saavutetut etuoikeudet ja oikeus olla muuttamatta olisivat ”ihmisoikeus”, on paljon yhteistä sen kanssa, miten ammattiliitot suhtautuvat työntekijöiden oikeuksiin: Nykyisten työllisten oikeuksia puolustetaan työttömien kustannuksella, estämällä näitä aiheuttamasta kilpailua omalla työtarjonnallaan. Samoin Push-dokumentissa tunnutaan haluavan puolustaa kaupungissa (sen kivoilla alueilla) jo asuvia niiden kustannuksella, jotka haluaisivat muuttaa kaupunkiin, esim. työn perässä. Molemmat lyhytnäköistä osaoptimointia, joka systeemin tasolla lähinnä heikentää työläisten ja vähävaraisten tilannetta – ja vielä epätasa-arvoisesti.

Vielä epäoikeudenmukaisempaa on se, että nämä tietyn alueen asukkaat voisivat käytännössä estää alueiden kehittämistä ja mm. modernimpaa, energiatehokkaampaa ja tiiviimpää rakentamista.

Yleisesti törkykorkeat asumiskustannukset ja valtavat asuntopulat ovat se ongelma, ja voivat hyvinkin olla ihmisoikeusrikos. Ainakin ne ovat myrkkyä hyvinvoivien kaupunkien kehittymiselle ja merkittävä tekijä tulo- ja varallisuuserojen kasvussa. Jos ne halutaan ratkaista, pitäisi mm. juurikin kannustaa aktiivisempaan ja tehokkaampaan kiinteistökehitykseen!

Filmissä paha suurpääoma ja finansialisaatio assosioidaan toistuvasti korkeisiin ja moderneihin pilvenpiirtäjiin. Samalla mätäneviä ja matalia hökkeleitä ja asukkaiden oikeutta estää niiden purku tunnutaan ihannoivan. Tästä jää jotenkin se kuva, että tiiviimpi ja modernimpi rakentaminen olisi syypää asuinkustannusten nousuun.

Barcelonan (?) aktivistitapaamiskohtauksessa läväytettiin sitten suoraan keskeiseksi ratkaisukeinoksi asuntojen remontoinnin estäminen. (?!?!)

No joo, jos kiinteistöjen arvonnousu katsotaan kategoriseksi ongelmaksi, niin onhan se ihan ”looginen” ratkaisu sabotoida kehitystä ja pyrkiä pitämään asuinalueet mahdollisimman toimimattomina ja ikävinä asua. Ratkaisuna tämä on kuitenkin samaa kategoriaa kuin ampua itseään (ja naapuria) jalkaan, jottei joutuisi lähtemään vaimon kanssa tansseihin.

  1. Oikea syy siihen, miksi arvokiinteistöjä on tyhjillään ja vajaakäytössä

Kiinteistökehitys bundlataan dokumentissä samaan pahuuden nippuun tyhjillään pidettyjen arvokiinteistöjen kanssa. Jälkimmäinen on kuitenkin oikea ongelma – edellinen osa ratkaisua.

Kiinteistöjen vajaakehitys ja vajaakäyttö ovat kummatkin urbaanin talouden kannalta tehottomia ja haitallisia ilmiöitä. Kaupungistumisen koko pointti on tuoda ihmiset lähemmäs toisiaan, mikä mahdollistaa monipuolisemman ja tehokkaamman vaihdannan sekä innovatiivisen ja dynaamisen talouden. (Hyi, sanoinko juuri i- ja d-sanan samassa lauseessa?) Arvokkailla sijainneilla sijaitsevien rakennusten pitäminen tyhjillään aiheuttaa siten kaupunkitaloudelle negatiivisia ulkoisvaikutuksia.

Näitä vajaakäytön ikäviä ulkoisvaikutuksia kuvataan dokumentissa varsin hyvin. Elävät keskustat kuolevat, elinkeinotoiminta ja palvelujen saatavuus vähenee, työmatkat pitenevät tarpeettomasti ja liikenne muuttuu tehottomammaksi.

Tähänkin haetaan pääsyntipukiksi ”finansialisaatiota”: asuntoja on kuulemma helpompi käyttää pelinappuloina, kun ne ovat tyhjillään. Toisaalta esim. Helsingin keskustassakin on kuulemma noin 30 % arvoasunnoista tyhjillään, mutta läheskään kaikki näistä eivät ole jonkin pörssitreidatun kiinteistösijoitusinstrumentin omistuksessa. Päinvastoin, monet ovat varakkaiden suomalaisten tyhjillään seisovia kakkosasuntoja tai kuolinpesiin jääneitä, joita ei juuri ole painetta myydä tai vuokrata eteenpäin, kun arvonnousu on moninverroin hoitovastikkeita korkeampi. Taloudelliset insentiivit ovat melko samat riippumatta siitä, kuka asunnon omistaa – verotusta lukuun ottamatta.

Mitenkäs sitten voitaisiin samanaikaisesti kannustaa pitämään asunnot asuttuina sekä mahdollisimman hyväkuntoisina ja hyödyntämään koko rakennusoikeus yhteiskunnalle hyödyllisimmällä tavalla?

Teoriassa tehokas ratkaisu on keksitty jo yli sata vuotta sitten: markkina-arvon mukainen verotus kiinteistön sijainnille ja rakennusoikeudelle. Harhaanjohtavasti tätä kutsutaan Suomessa usein ”maapohjan veroksi”, vaikka sillä on hyvin vähän tekemistä esim. maa-aineksen laadun kanssa. Englanniksi yleisin termi on Land Value Tax (LVT).

Käytännössä merkittävä LVT-vero (yli 5%) ohjaa suuren osan vuokratuloista takaisin julkiselle sektorille – joka sen sijaintiarvon suurelta osin mahdollistaakin/määrittääkin kaavoituksella, infralla ja julkisilla palveluilla. Vuokraamattomia kiinteistöjä verotetaan kuitenkin aivan yhtälailla, sai niistä vuokratuloa tai ei, jolloin tyhjillään pitäminen muodostuu kannattamattomaksi, vaikka merkittävää arvonnousua yhä voikin syntyä 5-15 %:n LVT-veroasteella.

LVT toimii tavallaan haittaverona sille, että kiinteistön omistaja väistämättä pitää arvokasta, rajallista sijaintia poissa muiden käytöstä. Samalla se on kunnalle keino laskuttaa kiinteistön omistajaa niistä positiivisista ulkoisvaikutuksista, joita kiinteistölle koituu ympäröivästä infrasta (tiet, vesiputket, raideyhteydet), julkisista palveluista (puistot, päiväkodit, bussiyhteydet, koulut, jne.) sekä sen suomasta pääsystä kaupungin uniikille markkinalle (työpaikat, työvoima, yksityiset palvelut jne.).

Tämä ratkaisu kuulostaa kuitenkin arkijärkeen epäintuitiiviselta: Miten verotuksella muka voidaan laskea jonkin hintaa? Kun jonkin omaisuuserän määrä on rajattu, eli tarjonnalla ei ole suoraa hintajoustoa, markkinahinta määrittyy puhtaasti sen mukaan, mitä ihmiset ovat valmiita tietyn määrästä maksamaan. Sijaintiarvon verotus ei siis voi enää nostaa vuokria entisestään (toisin kuin esim. kiinteistökehityksen verotus vähemmän arvokkailla alueilla voi). Sen sijaan se voi laskea vuokria lisäämällä efektiivistä tarjontaa vähentämällä tyhjillään pitoa.

Vielä olennaisemmin, sijaintiarvoverosta saatava tuotto voidaan kanavoida takaisin asukkaille kansalaisosinkona, alempana työn verotuksena tai parempina julkisina palveluina. Se on sitten poliittinen kysymys (tod.näk. taas eturyhmäpoliittinen), missä suhteessa tuottoja hyödynnetään tai jaetaan.

Tällöin vuokrien nousu ei haittaa läheskään niin paljon, koska se lisää myös kaikkien tuloja. Kaikki pääsevät hyötymään alueiden arvon kehityksestä – mutta kannustin käyttää arvokkaita sijainteja säästeliäästi ja tehokkaasti säilyy ja alkaa koskea myös omistajia, ei vain vuokralaisia. (Ei esim. asuta keskustassa turhaan, vain koska se on hyvä sijoitus, jos keskustasta ei juuri ko. henkilölle oikeasti ole iloa.)

Tässä yksi erinomainen video aiheesta:
https://www.youtube.com/watch?v=XL3n59wC8kk

(Tämänkin nimessä käytetty ”panttivanki” -analogia on selvästi ”kaatopaikkaa” parempi.)

Tässä oma koosteeni ongelmasta ja tehokkaimmasta tunnetusta ratkaisusta:
Rootbug.org/Ns1

Isoin ongelma on ollut verotettavan arvon määrittäminen reilusti. Huonosti toteutettuna tällaisesta verosta voi tulla mielivaltainen ryöstömekanismi – vähän kuin Helsingin kaupungin tonttien ennustamattomat vuokrankorotukset 50-80 v välein ovat nykyään. Nykyaikaisella datan käsittelyllä ja reilulla markkinamekanismeilla tämä on kuitenkin käytännössä täysin mahdollista.

Sen poliittinen mahdollisuus onkin sitten ihan eri asia 🙂

Muita keskeisiä keinoja tarpeettoman asuntopulan välttämiseen ovat mm. joustava ja proaktiivinen kaavoitus, luovutettavien tonttien reilu kilpailutus, rakennusten vaatimusten (kuten autopaikat) kohtuullistaminen sekä tarpeettoman valitus-nimbyilyn rajoittaminen.

  1. Joku taloustieteilijä (vaikka edes Stiglitz) olisi voinut sanoa jotain kiinteistömarkkinoiden erityispiirteistä

Ainut dokumentissa jututettu ekonomisti oli tietysti epätäydellisten markkinoiden Nobel-mies Joseph Stiglitz.

Kliseisesti, tämä keskittyi lähinnä dissaamaan ”uusliberalismin isää”, Milton Friedmania. Tämän yhteys filmin teemaan taisi olla lähinnä se finansialisaatio.

Ja pääsihän Stiglitz myös puhumaan omasta lempparimarkkinaimperfektiostaan, asymmetrisesta informaatiosta. Informaatioasymmetria on toki valtavaa myös kiinteistömarkkinoilla, mutta pätee yhtälailla kaikkeen taloudelliseen toimintaan, eikä ole mitenkään kiinteistömarkkinoiden toimimattomuuden isoin juurisyy. (Jos olisi, asuntopula olisi ratkennut tai ainakin helpottunut Zillown ja muiden internetissä avoimesti kiinteistötietoa jakavien palveluiden myötä.)

Stiglitzin ehkä ainut kiinteistömarkkinakeskeinen pointti oli maininta siitä, miten Yhdysvaltain valtio edisti asuntojen pakkolunastuksia/pakkohuutokauppoja (foreclosures) finanssikriisin aikana ja jälkeen, ja siten edisti varallisuuserojen syvenemistä. Legit point. Sad shit. Mutta selittääkö se nykyisin käsistä karkaavia vuokria ja kiinteistöjen arvostuksia? Eipä juuri.

(Selitys olisi löytynyt esim. odotetuista korkotasoista ja siitä, miten sijoittajat diskonttaavat varallisuuserien kassavirtoja.)

Joseph kyllä tietää kiinteistömarkkinoista, LVT:stä ja ulkoisvaikutuksista paljonkin tätä enemmän, joten tämän haastattelujen fokus oli varsin hämmentävä.

Ja vieläkin parempia kiinteistömarkkinoiden ja niiden epäoikeudenmukaisuuden asiantuntijoita olisi kyllä ollut konsultoitavissa. Kovia valintoja, joilta olisi voinut saada oikeasti hyviä ratkaisuehdotuksia ja näiden pohjalle vankkaa talousteoriaa, olisivat olleet mm.:

Michael Hudson olisi voinut kertoa vaikka vähän Georgismin historiasta ja miten ”maa” (luonnonresurssit ja muut rajalliset etuoikeudet) siivottiin pois tuotannontekijöistä viime vuosisadan alkupuolella.

– Matthew Yglesias olisi voinut kommentoida nimbyilyn vaikutusta asuntopuliin.

– Suomalaisista esim. kaupunkitalouden emeritusprofessori Heikki A. Loikkasta olisi kannattanut jututtaa kaavoituksen ongelmista: https://www.rakennuslehti.fi/2016/04/helsingin-asuntohinnat-roimasti-alas-tassa-keinot-miten-se-tehdaan/

Stiglitzin valinta näyttää lähinnä puoluepoliittiselta.

 

  1. Mielenkiintoista: Kiinteistöjen rooli kansainvälisessä rahanpesussa

Teema, josta olisin itse kiinnostunut kuulemaan syvempää analyysiä oli kiinteistöjen rooli kansainvälisessä rahanpesussa ja veronkierrossa. Selitys siitä, miten henkilö myy itselleen omistamansa firman kautta kiinteistön kalliilla veroparatiisista (tjs.) olisi vaatinut havainnollistavaa grafiikkaa tuekseen. Meni vähän ohi, missä kohtaa se laiton raha tuli sisään – kun kiinteistöt ostettiin aluksi laillisella rahalla.

Tietysti tämäkin menee aikalailla sivuun, jos dokumentin tavoite on selvittää asumiskustannusten karkaamisen juurisyitä.

Tämä teema ansaitsisi kuitenkin ehdottomasti oman dokumenttielokuvansa!

Summa summarum

Dokumentti on ihan hyvin tehty, eikä missään välissä varsinaisesti pitkästytä – vaikka monesti turhauttaakin.

Pääasiassa elokuva on ärsyyntymistä, ahdistumista ja raivostumista, ja keskittyy lopulta etsimään helposti vihattavia syntipukkeja. Systeemiajattelun määrä on suunnilleen -2.

Muistuu mieleen vanha kunnon Zeitgeist Addendum. Talousteoriakin ja ratkaisuehdotukset on suunnilleen samalla liskomies-illuminati-tasolla.

Kauhistelun ohessa käydään mielenkiintoisilla ja koskettavilla sivupoluilla, jotka tuovat ongelmaan vahvoja tunneassosiaatioita, vaikka niiden relevanssi pääteeman kannalta onkin kyseenalainen – kuten Lontoossa kokonaan palanut tornitalo, sinne jätetty koira ja se informaatioasymmetria (tässä kohtaa todella liikutuin).

Tämä dokumentti vie kuitenkin keskustelua ja ratkaisujen etsimistä aivan väärille raiteille. Siten se päätyy todennäköisesti aiheuttamaan enemmän hallaa kestävälle ja reilulle urbanisaatiolle kuin tekemään maailmasta paremman paikan.

Tästä dokumentin vaarallisuudesta johtuen joudun antamaan sille arvosanaksi 2/5.

TuureParkkinen

Tuure Parkkinen on institutionaalinen yrittäjä, talousinsinöörifilosofi ja generalisti, jonka intohimo on olennaisten kysymysten kysyminen.

Ilmoita asiaton viesti

Kiitos!

Ilmoitus asiattomasta sisällöstä on vastaanotettu